INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Vu et connu mais embrouille quand même

Profitant de l'inexpérience usuelle des associés issus du public, des ponctions supplémentaires sur la part des bénéfices qui leur revient ont été imaginées pour avantager les autres associés relevant de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et encourager leur présence au capital de la SCPI.

 

Présence qui procure ensuite à la société de gestion un confort incomparable sur lequel il est inutile de revenir ici puisque traité par ailleurs.

 

Lorsque la SCPI distribue des plus-values de cession aux associés relevant de l'IRPP, cette distribution est nette d'impôt puisque celui sur les plus-values a déjà été acquitté - si applicable - lors de la cession du bien sous-jacent générateur de cette plus-value.

 

Il en va différemment si l'associé est assujetti à l'IS (par exemple s'il s'agit d'un assureur distribuant des unités de compte assises sur la SCPI).

En ce cas, l'impôt reste sur les bénéfices de cette nature reste dû. Non pas par le souscripteur des unités de compte mais par l'associé effectif.

En effet, pour cette catégorie d'associés, la SCPI n’acquitte pas l’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien sous-jacent et les associés concernés doivent intégrer dans leur résultat la plus-value correspondant à leur part dans le capital de la SCPI et acquitter l'impôt sur les sociétés correspondant.

 

Ce qui soulève deux questions sur lesquelles à notre connaissance aucun des nombreux conseils de surveillance des SCPI concernées ne s'est jamais exprimé :

 

1. Comment le distributeur d'unités de compte répartit-il le solde après impôt, s'il le fait (ce qui reste à établir) ?

 

Y-a-t-il au moins un bénéficiaire autre que le distributeur d'unités de compte et si oui, de quelle manière ?

 

2. Pourquoi demander aux autres associés assujettis à l'IR de subventionner cette sorte de montage qui ne leur profite pas directement (et même qui leur nuit gravement en termes de gouvernance) ?

 

Subventionnemen en effet puisque la plupart des SCPI concernées - pour ne pas dire toutes - reversent le montant de l'impôt sur les sociétés qu'elles n'ont pas acquitté à leurs quelques associés imposés à l’IS !

 

A l'initiative de leur société de gestion et avec l'aval de leur conseil de surveillance, elles proposent annuellement une résolution d'Assemblée Générale pour autoriser ce subventionnement !

 

Que les associés non concernés approuvent !