INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Les OPCI : que cache le sigle ?

Rappelons que dès les années 2003-2004, les institutions financières – banques et compagnies d’assurances, maison mère de nombreuses sociétés de gestion pour compte de tiers - s’étaient efforcées de convaincre les aux pouvoirs publics de créer un dispositif destiné à remplacer les SCPI.

 

En effet, le corpus légal et règlementaire de ces dernières (*) était jugé par eux susceptible de trop permettre aux épargnants de défendre leurs intérêts et de réduire de ce fait leurs latitudes pour engendrer des profits au moyen de l’épargne confiée.

 

(*) Nous n’entrons pas ici dans le détail de ce corpus qui après les luttes de 2005 à 2008 a fini par survivre avant d’être, de fait, dévoyé autrement par l’entremise des blocs de voix qui se sont constitués ou renforcés dans la plupart des SCPI, les grandes notamment.

 

Les professionnels, instigateurs de cette affaire auprès de technocrates aux visions parfois  théoriques, sont parvenus à susciter l’adoption de l’ordonnance du 13 octobre 2005, portant création des OPCI (ordonnance ultérieurement ratifiée et revêtant dès lors force de loi).

 

Durant cette période de près de cinq ans – de 2003 à 2008 - les conseils de surveillance - supposés représenter les intérêts des associés – ont malheureusement été, pour la plupart, cruellement absents du débat qui a avant tout reposé sur une avant-garde de porteurs.

 

Quels étaient les fondements techniques et juridiques ?

 

La loi a créé deux formes d’OPCI– organisme de placement collectif immobilier - très différentes entre-elles :

 

. Le FPI : fonds de placement immobilier.

 

. La SPPICAV : société de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

 

Chacune de ces deux formes est très différente des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) mais aussi des SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées).

 

Le concept d’OPCI est en réalité une fiction littéraire : ce qui existe au plan juridique, ce sont soit les FPI, soit les SPPICAV (ou par "compression" : SPICAV).

 

Ces deux supports sont très différents entre-eux :

 

La SPICAV pourrait être considérée comme une SCPI à fiscalité des valeurs mobilières, (très) « impure » en sous-jacent immobilier. Elle conserve ainsi la personnalité morale qui permet à ses actionnaires l’accès à des décisions collectives.

 

Le FPI n’a pas la personnalité morale (au contraire de la SCPI et de la SPICAV). Le porteur ne dispose donc plus d’aucune voix au chapitre et n’est plus qu’un matricule sur les livres comptables du gérant du fonds.  

 

S’il est logique d’anticiper pour les SPICAV et FPI des rendements médiocres, les FPI seront en plus dangereux en raison de la perte pour leurs porteurs de la faculté d’y prendre des décisions collectives et donc de contrôler véritablement leur épargne.

 

Après avoir été menacées de disparition forcée, les SCPI ont fini par sauver leur droit d’exister grâce à l’action de porteurs compétents et résolus qui ont obtenu des pouvoirs publics :

 

. La reconnaissance à chaque épargnant d’une faculté de libre choix individuel de son (ou ses) support(s) d’épargne.

 

. Le maintien possible, sine die, des SCPI aux côtés de tout nouveau support immobilier collectif.

 

. Le maintien de la « pureté immobilière quasi-intégrale » des SCPI et la pérennisation des possibilités existantes de création, collecte, fusion, scission, liquidation.

 

            . D’une manière générale, le maintien des dispositions législatives et règlementaires relatives au SCPI (qui devaient être malheureusement détériorées par l’ordonnance suivante – improprement dite AIFM ratifiée en janvier 2014, dont nous ne traiterons pas dans le présent article afin de ne pas l'alourdir).