INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Transformer les unes en les autres ?

L’ordonnance gouvernementale du 13 octobre 2005 portant création des OPCI a été ratifiée par le Parlement en décembre 2006.

 

A l’occasion de cette ratification, suite à l’action résolue de porteurs avisés un amendement a été introduit par le Parlement s’agissant de la partie de l’ordonnance traitant des SCPI : l’article L.214-84 qui interdisait aux SCPI de se créer et de lever des fonds à compter de la fin 2009 a été abrogé.

 

Le triomphe du bon sens a ouvert aux SCPI conservent une chance de survie qu’elles ont ultérieurement saisie puisqu’aucune n’a été pour finir transformée alors que toutes étaient promises à l’être.

 

Cet épisode a été de nouveau l’occasion de mentionner certaines contraintes pesant sur leur vie sociale au travers de leurs assemblées générales :

 

. La règle d’exercice des pouvoirs en « blanc ».

On sait que ces trop nombreux pouvoirs sans mention de mandataire, sont comptabilisés comme des votes favorables aux propositions de la société de gestion et défavorables à celles des associés.

Ils permettent à la société de gestion d’orienter à sa guise le résultat, de par la seule manière dont elle rédige une résolution. Ceci d’autant plus facilement que la même société de gestion préside trop souvent encore les assemblées générales d’associés.

 

Comment ne pas répéter, inlassablement, que les associés doivent proscrire de délivrer des pouvoirs « blancs » et que les assemblées générales de SCPI doivent être présidées par un associé non gérant.

 

A l’occasion de la ratification de l’ordonnance du 13 octobre 2005 (décembre 2006), un décret en Conseil d’Etat est venu en préciser certains aspects. Cependant, ce décret n’a aucunement apporté de compléments de nature à protéger les porteurs de SCPI.

Il s’est borné en effet borné à définir les règles de fonctionnement et de composition d’actif des OPCI - organismes de placement collectif immobilier - et à modifier le Code des assurances et le Code monétaire et financier, ce qui ne concerne pas directement les associés de SCPI.

 

Cependant, parmi les dispositions préoccupantes de ce décret, il en est deux qui attirent l’attention :

 

- L’article R.214-168 traite des quotas immobiliers du FPI (60%) et de la SPPICAV (51%). S’agissant de l’éventuel non-respect de ces quotas, l’article stipule, second alinéa, seconde et troisième phrases :

 

«La société de gestion informe immédiatement le dépositaire de l’organisme de tout non-respect de l’un de ces quotas. Elle en informe également, dans les plus brefs délais et au plus tard dans les quinze jours suivant sa constatation, l’Autorité des marchés financiers et le service des impôts auprès duquel elle dépose sa déclaration ou celui auprès duquel l’organisme de placement collectif immobilier dépose la sienne».

 

- L’article R.214-182 traite des emprunts souscrits par l’organisme de placement collectif immobilier, aux fins de financer les opérations mentionnées à l’article L.214-90 de l’ordonnance N° 2005-1278 du 13 octobre 2005, c’est à dire l’investissement dans des immeubles. Cet article stipule, second alinéa, seconde phrase :

 

«Ils peuvent également lui permettre de faire face, à titre temporaire, à des demandes de rachat de parts ou actions par les porteurs ou actionnaires de l’organisme ».

 

L’article R.214-168 donne ainsi à penser que les porteurs, de parts de FPI notamment, pourraient subir une requalification fiscale pour une faute de la société de gestion, sur le terrain légal ou réglementaire alors qu’ils n’ont strictement aucune possibilité d’action sur elle.

 

L’article R.214-182 permet ainsi de rembourser les porteurs qui sortent en endettant les porteurs qui restent - jusqu’à 40% des actifs immobiliers, rappelons-le. Cette disposition peut s’avérer dangereuse en cas de retournement du marché immobilier.

La notion de «titre temporaire» de la mesure n’est nulle part définie. Cette carence du texte n’est pas acceptable car elle peut conduire à la spoliation des porteurs les moins rapides à sortir au profit de ceux, éventuellement mieux renseignés, qui le seraient suffisamment.

 

Signe de la difficulté de faire tenir ensemble certaines dispositions peu cohérentes, les modifications apportées au Règlement général de l’Autorité des marchés financiers, comme prévu par ladite ordonnance, n’ont été homologuées que mi-mai 2007 ( dans les derniers instants du ministère BRETON qui a couvert ces consternantes disposition).

 

Au bilan, il n’est guère étonnant que les associés de SCPI préfèrent le maintien de leur support plutôt que sa transformation. Au passage, ils notent que les SIIC, plus proches des SPPICAV que les SCPI, n’ont logiquement pas pas été mêlées au projet. Quant au FPI, sans personnalité morale et sans aucune intervention possible de l’épargnant sur le contrat de gestion, il est aux antipodes de l’esprit et des principes de la SCPI dont le statut de société civile permet un équilibre décisionnel entre associés et sociétés de gestion.

 

Tant SPPICAV que FPI sont des supports hybrides, complexes voire opaques.

Par construction, leur rentabilité ne peut qu’être sensiblement inférieure à celle des SCPI, tandis que leurs risques seront plus élevés.

Leur gestion composite en accroît la difficulté puisqu’elle présuppose des gérants spécialistes performants à la fois de l’immobilier et des placements en valeurs mobilières.

 

Comment croire à ce dualisme ?

Les grands groupes bancaires peuvent éventuellement avoir un avantage s’agissant du second poste. Mais les gérants de taille moyenne venus de l’immobilier y sont  performants. Or, ils risquent d’être éliminés bien qu’ils donnent satisfaction avec le support immobilier pur qu’est la SCPI.

 

La liquidité réelle des OPCI est illusoire par rapport à celle d’une SCPI à capital variable ou à celle d’une SCPI dotée d’un fonds de remboursement.

Au bas du cycle économique, l’immobilier d’entreprise et les marchés boursiers présentent d’évidentes corrélations.

En général, les revenus de trésorerie eux-mêmes sont alors bas, en raison du nécessaire soutien à l’économie.

Quant aux ventes d’immeubles, en période de baisse du marché, elles n’ont pas de raison d’être plus aisées pour les OPCI que pour les SCPI et le prétendre serait leurrer le public.

 

En cas d’évolution de SCPI en SPICAV, un contribuable se verrait soumis à un nouveau régime fiscal - celui des valeurs mobilières – lequel lui retirerait selon la législation actuelle, le bénéfice de la déductibilité des intérêts financiers, escomptée lors d’une d’acquisition à crédit.

Cette situation est fréquente chez les associés les plus jeunes qui, dans une optique de long terme, utilisent l’effet de levier du crédit pour mieux développer leur épargne en vue de la retraite. Elle l’est également chez les associés lourdement fiscalisés.

La neutralité fiscale mise en avant à l’origine ne s’est jamais traduite par une assurance règlementaire.

 

D’autre part, une évolution de SCPI en FPI ou SPICAV verrait une la dégradation de la rentabilité qui peut créer des difficultés considérables pour les usufruitiers dans les opérations de démembrement de propriété, situation fréquente chez les associés les plus âgés.

 

Ainsi, au plan juridique comme économique, le porteur de parts d’un OPCI provenant d’une SCPI, ne relèvera plus des même règles de gouvernance et perdra le bénéfice d’une rentabilité globale forte.

 

Impossible de conclure sans souligner la nécessité, dans ce domaine comme d’en d’autres,  de respecter le libre choix individuel de chaque épargnant.