INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Les SIIC : de quoi s'agit-il ?

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est une société foncière qui dispose d’un régime fiscal spécifique. De ce point de vue, elle se distingue très nettement des SCPI et serait davantage à comparer aux SICAFI Belges, aux FBI Néerlandais ou aux REITS américains.

 

Société foncière, la SIIC acquiert ou construit des immeubles à destination locative. Ce qui entraîne la nécessité de les entretenir, de les réparer et, parfois, de vendre pour en financer de nouveaux entrant mieux dans le modèle économique choisi.

 

L’exploitation patrimoniale procure des loyers et, si les opérations ont été avisées, les cessions engendrent des plus-values. Après imputation des charges, les produits nets sont distribués aux actionnaires sans être imposés au niveau de la société.

 

C’est la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 qui a, en son article 11, instauré le régime SIIC, entré en vigueur le 1er janvier 2003 et complété ultérieurement par les dispositifs SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4.

 

Le régime SIIC reporte l’imposition des revenus immobiliers – location ou vente des immeubles - au niveau des actionnaires, sous réserve que la société distribue à ces derniers une fraction déterminée de ses bénéfices exonérés. La fraction est de 85 % des bénéfices exonérés résultant de la location, dont la distribution doit intervenir l’année suivant leur réalisation. Elle est de 50 % des bénéfices exonérés résultant des cessions, qui doivent être distribués avant la fin du deuxième exercice qui suit leur réalisation.

 

Il y a un seul niveau d’imposition. L’avantage du régime réside ainsi dans la transparence fiscale puisque les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés (IS). Les profits dégagés dans le cadre de l’activité de cession ne sont pas amputés de l’IS avant d’être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.

 

Toute société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, qui est irrévocable. Pour ce faire, son objet social doit être l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature.

Elle doit disposer d’un capital d’au moins quinze millions d’euros et être cotée sur un marché règlementé français.

 

Le législateur a instauré, en 2005, un avantage supplémentaire dans le cadre du dispositif SIIC 3. Le dispositif SIIC 4, fin 2006 a limité certains effets d’aubaine.

 

SIIC3 : les plus-values potentielles dégagées par les entreprises qui apportent des immeubles à des SIIC sont imposées au taux forfaitaire de 16,5 % (« exit tax »), et non aux conditions habituelles de taxation des plus-values immobilières à l’impôt sur les sociétés (IS), deux fois plus lourdes (33 1/3 %). Cet avantage est destiné à inciter les entreprises à se désengager d’un patrimoine immobilier qui immobilise leurs fonds propres. Simultanément, il élargit l’offre de produits, en vue d’inciter les épargnants à se toutner vers ce volet particulier de la pierre papier.

 

SIIC4 : un actionnaire majoritaire (ou un groupe d’actionnaires agissant de concert) ne peut détenir plus de 60 % du capital et des droits de vote de la SIIC, sous peine d’un assujettissement à l’IS (et donc de la perte du régime).

 

Depuis le 1er juillet 2007, les dividendes distribués sont l’objet d’un prélèvement de 20 % sur les bénéfices exonérés lorsqu’il sont distribués à des actionnaires autres que des personnes physiques détenant directement ou indirectement 10 % ou plus du capital. Cette disposition vise notamment certains investisseurs étrangers qui, grâce à leur fiscalité propre, échappaient à toute taxation sur les dividendes des SIIC dans lesquelles ils détenaient des participations importantes.

 

Le dispositif SIIC4 est venu également apporter des améliorations concernant : les opérations patrimoniales entre SIIC appartenant à un même groupe financier ; les partenariats entre SIIC ; la détention d’une SIIC par une autre.

 

Par un report d’imposition de plus-value et un allègement des obligations de distribution, SIIC4 a instauré un mécanisme incitant à l’externalisation au bénéfice des SIIC de murs d’hôtels, de cafés, de restaurants par des entrepreneurs individuels.

 

L’épargnant fortement fiscalisé gagnera certainement à bien connaître les caractéristiques principales des SIIC que lui offre la marché.

 

En effet, de son point de vue, une SIIC présente une adaptation intéressante à l’épargne longue puisqu’elle concilie la consolidation du patrimoine en raison de la sécurité intrinsèque du sous-jacent, avec le niveau élevé du rendement et la liquidité inégalable des sociétés cotées.

 
Nonobstant les règles qui les régissent en matière fiscale, les SIIC restent très libres d’organiser leur activité et leur gestion : le régime SIIC n’impose aucune règle en la matière.
Pour les distinguer, on parle, en ce qui les concerne, de “modèle économique”.
 
Il est essentiel de connaître le modèle économique d’une SIIC pour apprécier son potentiel de performance et le degré de risques que celle-ci sous-entend.
 
Ce modèle économique peut se distinguer par :
 
    . La nature du patrimoine (bureaux ; centres commerciaux ; entrepôts ; hôtels ; plate-formes logistiques ; habitations ; ....).
 
    . Le taux de répartition s’il est composite.
 
    . L’implantation géographique en métropole et à l’étranger
 
    . Le degré de valeur ajoutée (immeubles construits et loués ou opérations de promotion, de construction).
 
    . Le niveau d’endettement.
 
Telle SIIC se spécialisera sur les bureaux situés dans le quartier central d’affaires parisien. Telle autre panachera les classes d’actif en nature et en implantation.
 
Une foncière pourrait n’investir que ses capitaux propres ou l’épargne nouvellement collectée à la manière des SCPI. En pratique, toutes seront endettées, surtout dans le période actuelle de taux exceptionnellement bas.
 
Certaines le seront simplement davantage que d’autres. Surtout, certaines auront davantage que d’autres capacité à se désendetter, si cela devenait nécessaire lors d’une remontée des taux d’intérêt.
 
Si chaque foncière définit ses critères d’endettement, plus le recours au crédit est fort, plus le résultat est exposé aux taux d’intérêt.
Actuellement, le taux moyen d’endettement correspond à environ 50 % de la valeur des actifs. Dans une  période où les taux d’intérêt sont inférieurs aux rendements immobiliers, les SIIC ont avantage à s’endetter. Si les critères s’inversaient, la faculté de remise en cause serait essentielle.
 
Certes, s’agissant de court terme, les SIIC subissent l’orientation des marchés (tout en réagissant parfois à contre-courant en raison de leur caractéristique de refuge) sans connexion directe avec l’évolution du marché immobilier mais plutôt des taux d’intérêt.
 
Ces mouvements peuvent provoquer, à une date donnée un écart entre la capitalisation boursière et la valeur vénale des actifs immobiliers : selon les circonstances, ils sont autant de signaux d’achat ou de vente.
Car au contraire d’autres actifs immobiliers, les transactions sur les titres sont peu coûteuses. Avec les SIIC, l’épargnant n’est non seulement pas prisonnier par les frais mais peut réussir de fructueux allers retours.

 

Sur le long terme, les SIIC se comportent comme un placement immobilier mutualisé. Elles reproduisent les performances de l'immobilier, en les majorant par l’effet de levier.

Une foncière peut enregistrer des variations significatives de court terme mais ses immeubles possèdent une valeur de référence qui s’extériorise tôt ou tard.

Si sur un mois, la volatilité prévaut, sur dix ans c’est au contraire le caractère immobilier qui l’emporte. Il s’agit donc de les suivre pour agir au moment opportun.

 

Les revenus des SIIC résultant essentiellement des loyers encaissés qui présentent un caractère stable et prévisible, les dividendes sont relativement aisés à anticiper. Ils sont par construction (voir ci-dessus) de niveau élevé, en raison de la transparence fiscale et de l’obligation de distribution de 85 % des revenus locatifs et de 50 % des plus-values.

 

Comme déjà dit, la valeur boursière d’une SIIC (ou d’une foncière en général, par exemple étrangère) n’est pas en permanence corrélé avec l’ensemble du marché immobilier (ni même du sous ensemble de ce marché retraçant au plus près le profil de telle SIIC).

 

Il est ainsi possible de doper ses performances en pratiquant l’aller-retour avisé car les frais relatifs de transaction sont faible (sans commune mesure avec le débours à subir avec les SCPI par exemple).

 

En revanche, des opérations réalisées sous la pression et à contre-temps (acheter cher après une hausse en pensant qu’elle va se poursuivre ; subir une baisse ; s’effrayer et vendre ; puis constater la reprise en ne détenant plus de titres) peut, comme avec d’autres valeurs boursières, engendrer des pertes et des désillusions.
 
Un portefeuille de SIIC (et autres foncières) doit donc être assidument suivi. 
 
La loi de finance pour 2012 a supprimé la possibilité d’acquérir des titres bénéficiant de la fiscalité des SIIC dans le cadre d’un PEA. Cependant les titres déjà présents avant cette restriction peuvent être conservés (le remploi des dividendes en actions de SIIC ne pouvant s’effectuer dans le PEA). La présence de SIIC dans un PEA suppose aujourd'hui l'ouverture parallèle d'un compte titre ordinaire.