INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Fusions de SCPI : vice caché dans la mutité.  

Caché par les sociétés de gestion. En présence de conseils de surveillance mutiques.

 

Les fusions de SCPI - qui présentent des avantages considerables (*) pour les sociétés de gestion - sont fiscalement très défavorables pour leurs associés, sans qu'il n'ait jamais été prouvé qu'elles procurent un intérêt économique.

En effet, l'exploitation locative de biens diffère du développement industriel, où certaines concentrations peuvent introduire des synergies.

 

(*) :  Des économies d’échelle sont réalisées par le gérant qui ne les répercute pas par diminution de sa commission de gestion : moins d’Assemblées ; moins de réunion du conseil de surveillance, consolidation des fichiers et de la correspondance s’il y a – comme c'est souvent le cas – des multiassociés.

 
De plus, la fusion “efface la mémoire” s'agissant du patrimoine de la SCPI absorbée.
Après fusion, les rapports sur le patrimoine ne comportent plus le vrai prix d’acquisition initial (qui parfois n’honore guère la société de gestion) mais la valeur d’apport qui sera seule reprise à l'avenir.
 

S'il faut distinguer le cas de l'absorbante et celui de la (ou des) absorbée(s), il convient de noter que TOUS les associés de la SCPI fusionnée seront pénalisés.

 

Hors d'une modification du régime fiscal actuel qui ne comporte pas de transparence fiscale sur la valeur d’apport des immeubles de la SCPI absorbée, les conséquences fiscales à terme peuvent être considérables.

 

Les sociétés de gestion se gardent bien d'évoquer la difficulté : voir les exemples relativement récents des deux SCPI Participation Foncière 1 et 2, gérées par Périal ou des trois SCPI Slivimo, Lion SCPI et Rivoli Avenir Patrimoine, gérées par Amundi Immobilier ; voir également celui des SCPI Immoplacement, EIRAM et Dauphipierre, puis Immauvergne, gérées par le Groupe Voisin. Aujourd'hui, une autre société de gestion, qui a encore tout à prouver dans l'exercice de nouveaux mandats liés à deux SCPI de boutiques, envisage un coup "à la hussarde" en s'appuyant sur des alliés qui ont déjà causé tant de torts.

 

Certes, les sociétés de gestion présentent un premier coût fiscal des fusions, consistant au paiement de l’impôt sur les plus-values et les droits sociaux liés aux immeubles apportés.

 

Cette imposition est  généralement faible car elle se calcule       après amortissement lié à la durée de détention des immeubles de la SCPI absorbée.

 

A cette occasion, ces immeubles sont revalorisés à leur prix d'apport et la durée de détention remise à zéro, ce qui conduit le plus souvent à des conséquences très défavorables lors d'une cession ultérieure.

 

Prenons l'exemple d'un bien acheté 100 il y a 29 ans et cédé 300 dans un an (ou davantage). Sans fusion, il n'engendrerait aucune taxation pour les associés de la SCPI.

 

Si au contraire la SCPI a été fusionnée il y a 14 ans et l'immeuble apporté à cette date pour une valeur de 200, les associés ont payé une première fois un impôt substantiel lors de la fusion et ils en paieront un second, encore plus substantiel, dans un an.

 

Il s'agit d'une abberration, soigneusement dissimulée aux associés, de réintroduire fortement l'impôt là où il n'y en avait plus ! 

 

Qui pourrait citer un seul rapport de conseil de surveillance qui l'évoque ?

 

Tout au contraire, accrochés à leur fauteuil, la plupart des gens qui les composent font leur le sophisme que "plus c'est gros, plus c'est beau".

 

Citons d'autres cas, qui ne sont pas d'école mais qui ont été concrètement constatés au cours de la triste histoire des fusions à profit unique : celui du gérant.

 

Premier cas : celui d'un immeuble acquis en indivision par plusieurs SCPI il y a presque 30 ans. Les SCPI ont ensuite fusionné en retenant une valeur d'apport en baisse par rapport à la valeur initiale d'acquisition de l'immeuble concerné (mal acheté à l'origine).

 

L'immeuble est ensuite vendu moins cher que son prix d’achat initial, mais plus cher que sa valeur d'apport. Les associés qui ont perdu économiquement la différence sont néanmoins taxés de la plus-value intempestive que leur ont fabriquée la société de gestion et le conseil de surveillance, en les désinformant lors de la fusion.

En l'espèce, cet impôt parfaitement évitable a représenté 6% de la valeur de l'immeuble.

 

Second cas : celui d'un immeuble convenablement acquis il y a très longtemps par une SCPI victime de plusieurs fusions successives.

A l’occasion de chacune d'elles une imposition a pesé sur les associés.

La fusion la plus récente date de moins de 5 ans.

Si l'immeuble est cédé dans un contexte particulier qui extériorisera une forte plus-value par rapport à la récente valeur d'apport, les associés paieront un très fort impôt.

Sans fusion, la forte plus-value aurait été exonérée.

 

Une fusion a ainsi deux conséquences fiscales : l'une dès la date de fusion pour la SCPI absorbée, l'autre à terme pour l'entité résultant de la fusion et donc pour tous les associés de cette dernière, y compris ceux ayant appartenu à l'absorbante.


Il convient de rappeler que si la plus-value s'amortit sur 22 ans, les prélèvements sociaux ne s'amortissent que sur 30 ans et de manière progressive. Ce qui entraîne que l'imposition reste forte, même après 22 ans.

 

La complexité du calcul conduit à ce que beaucoup de porteurs en ignorent la portée exacte à la date de leur décision.

 

S'agissant d'un bien détenu en direct, le notaire les alerte, ce qui n'est souvent pas le cas s'agissant de SCPI puisque les cessions de parts empruntent rarement la voie notariée.

Faudrait-il un notaire référent dans chaque SCPI ?

Ce pourrait-être utile et ce ne serait pas compliqué.

 

 

Si les sociétés de gestion dissimulent la seconde phase d'imposition, c'est d'une part parce qu'elle est lourdement dissuasive face à un projet qui sert abondamment leur seul intérêt ; c'est aussi qu'il est légalement impossible d'en tenir compte lors de l'établissement des parités d'échange puisqu'il ne s'agit que d'un élément potentiel.

 

Aucun commissaire aux apports ne l'accepterait ; la question leur a souvent été posée.

 

La première phase d'imposition pose moins de problèmes.

D'une part la SCPI absorbée peut imputer les moins-values éventuelles sur les plus-values réalisées.

D'autre part, le choix de l'absorbante s'effectue en minorant la conséquence fiscale.

De plus, s'agissant de cette phase, on se trouve dans la réalité effective et non pas dans la virtualité probable.

Mais s'il reste un impôt, le moyen simple de l'éviter est de renoncer.