INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Comprendre le sens du cycle (5) 

 

Intervention de Jean-Jacques BONFIL-PRAIRE

 

auprès du journal "Les Echos" en mars 2010

 

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SCPI : des souscripteurs en déshérence

COLETTE SABARLY - Les Echos |

A la Société Générale, les titulaires de parts de SCPI commercialisées par la banque se retrouvent depuis près d'un an sans société de gestion pour administrer leur patrimoine ! Un titulaire doit être prochainement désigné. En attendant, l'affaire est exemplaire de la différence d'échelle fréquente entre les grands établissements et les petits porteurs.
 

Le paysage des sociétés civiles de placement immobilier ne sera plus le même après le 31 mars. A cette date, se tiendra, en principe, l'assemblée générale de la SCPI Génépierre qui doit désigner son futur gérant. L'ancien, Société Générale Asset Management Alternative Investments (SGAM AI), a en effet cessé de remplir son mandat. Du coup, près de 10.000 porteurs de parts se sont retrouvés depuis près d'un an orphelins d'un interlocuteur professionnel pour administrer leur patrimoine et défendre leurs intérêts !

 

Les convocations à l'assemblée générale viennent de partir. Le vide devrait donc finir par être comblé. Trois candidats sont en lice : Amundi Asset Management Immobilier, né de la fusion des activités de gestion d'actifs du Crédit Agricole et de la Société Générale, Nami, la société de gestion immobilière de Natixis, et HSBC Reim. Toutes se disputent la sélection.

 

A l'origine de cette situation peu banale de déshérence, un conflit né entre la société de gestion et les associés. Ces derniers reprochaient déjà les piètres performances de la SCPI. Mais leur colère a connu un pic le jour où ils ont appris le projet de rapprochement entre Crédit Agricole Asset Management (CAAM) et Société Générale Asset Management (SGAM), alors maison mère de SGAM AI. La gestion des SCPI du Crédit Agricole a en effet défrayé la chronique voici une dizaine d'années. Bon nombre de particuliers avaient de bonnes raisons de préférer souscrire à la Société Générale plutôt qu'à la Banque verte. Ce n'est pas pour se retrouver entre les mains de cette dernière quelques années plus tard !

 

Mais comment a-t-on pu en arriver là ? SGAM AI a été radié du registre du commerce et des sociétés en octobre dernier. La SCPI Génépierre s'est donc retrouvée sans gérant, un peu comme si une sicav ou un FCP se retrouvaient subitement privés de pilote pour gérer leurs encours. Une décision de justice a certes permis de désigner un mandataire ad hoc, mais à seule fin de convoquer l'assemblée générale qui désignera le nouveau gérant. On attend donc avec impatience de connaître l'issue de cette bataille qui s'éternise depuis près d'un an.

 

Chez HSBC, on se montre très confiant. Le conseil de surveillance a en effet auditionné les trois candidats. A l'issue des entretiens, il apparaît que la filiale de gestion immobilière de la banque, HSBC Reim, figure en tête des préconisations.

 

Taux de vacance de près de 20 %
Mais, pour l'instant, chacun des candidats défend ses arguments. Nami se fixe trois objectifs prioritaires. « Nous souhaitons tout d'abord améliorer la gestion de Génépierre qui, au regard des études IEIF, est en retard par rapport aux autres SCPI sur le moyen et long terme, explique Alain Pivert, directeur général délégué. Si nous avons été appelés par les porteurs de parts de Génépierre, poursuit-il, c'est bien parce qu'ils ne sont pas satisfaits de la rentabilité de leur placement. Or de la performance dépend la liquidité des parts.

 

Cette amélioration se fera cependant dans le respect de la tradition de Génépierre, c'est-à-dire en conservant une politique d'investissement diversifiée. » Nami propose un autre challenge : « Si nous ne faisons pas mieux que le "benchmark" d'ici à trois ans, nous rétrocéderons nos honoraires 2010 à la SCPI, ce qui représente pas moins de 1,5 million d'euros », précise le directeur général délégué, qui ajoute : « Nous nous refusons à pratiquer une politique de dumping en matière d'honoraires statutaires dans la mesure où le gérant doit mobiliser des moyens pour assurer une performance de qualité. »

 

Ensuite, Nami veut impulser une dynamique sur le marché secondaire et un renforcement du pouvoir des associés et du conseil de surveillance vis-à-vis du gérant. « Nous considérons que cela est un engagement fort de notre part », note encore Alain Pivert. Selon lui, « les associés bénéficieront de l'expérience réussie de la reprise par Nami des SCPI de Barclays Bank PLC, tant sur le plan immobilier qu'administratif ».

 

HSBC Reim, de son côté, a l'intention de mener une politique volontariste en matière de gestion. « Le taux de vacance de Génépierre s'élève à 19 %, indique Dominique Paulhac, président du directoire. C'est une proportion significative. A titre de comparaison, avec notre SCPI Elysée Pierre, ce taux est inférieur à 5 %. » Mais là n'est pas la principale mesure à prendre selon le candidat à la reprise. « Le plus important est de reprendre la gestion en direct des immeubles, poursuit Dominique Paulhac, l'un de nos principes de gestion est de ne pas déléguer la gestion à des prestataires extérieurs. Il vaut mieux s'en occuper personnellement. Cela permet de bien connaître les immeubles, les locataires, d'être en permanence en relation avec les professionnels de l'immobilier pour la commercialisation des locaux, bref d'éviter les déperditions. »

 

Quant à Amundi, la nouvelle filiale du Crédit Agricole et de la Société Générale, elle se considère comme le successeur légitime et agit comme tel. Sauf que les associés à l'origine du conflit ne l'entendent pas du tout de cette oreille. Ainsi, l'Association de défense des porteurs de parts SCPI et de supports collectifs de placement immobilier (Appscpi) dénonce la logique de choix unique que leur impose l'établissement bancaire, considérant qu'une décision de cette importance doit être arbitrée, non pas « de manière préalable par des filiales de banques soucieuses de leur propre intérêt », mais plutôt dans le cadre d'un choix ouvert et pluraliste par le seul organe souverain, en l'occurrence l'assemblée générale de Génépierre.

 

Gestion « hasardeuse »


Ils s'en prennent aussi à la gestion de l'ancien gérant, qu'ils qualifient de hasardeuse. « La part de Lion SCPI, par exemple, ne vaut plus que 70 % - en monnaie courante qui plus est -de ce qu'elle valait en 1990, vingt ans plus tôt », lance Jean-Jacques Bonfil-Praire, le président de l'association, ajoutant que « cette même SCPI baisse sa distribution pour la seconde année consécutive. Ses résultats sont plombés par des achats hasardeux réalisés en 2007 et 2008, dont les biens concernés ont été payés très au-dessus de ce qu'ils valent aujourd'hui à dire d'expert ».

 

L'association reproche aussi le mode de rémunération du gérant, qui s'exprime en pourcentage du prix d'achat, ce qui n'est pas forcément favorable aux associés, puisque cela signifie que plus le prix d'acquisition est élevé, plus la commission est forte. Mais une valorisation élevée n'est pas automatiquement synonyme d'un immeuble de qualité. D'où le ressentiment de l'Appscpi à l'encontre de l'ex-gérant et a fortiori, à l'égard d'Amundi.

 

Quoi qu'il en soit, il n'est même pas dit que l'assemblée générale du 31 mars soit en mesure de désigner le nouveau gérant. « Le quorum pourrait ne pas être atteint lors de la première assemblée et nécessitera une deuxième convocation dans les quinze jours qui suivront », précise Dominique Paulhac. Les porteurs de parts devraient enfin être fixés autour du 15 avril prochain.

 

COLETTE SABARLY