INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Patrimoine en Belgique

Septembre 2018.

 

Sur le papier, il n'est pas contrariant qu'une SIIC consacre 3% (un peu moins à ce jour) de ses ressources à l'acquisition d'un volet patrimonial situé en Belgique.

 

Tout le problème se situe dans les conditions de ces interventions, qui, en l'espèce soulèvent questions ?

 

Comment se justifient de tels frais ?

 

Quelle est la fiabilité des évaluations ?

 

Où est l'intérêt des actionnaires s'il faut de très nombreuses années pour rattraper non seulement les frais mais aussi l'érosion des valeurs par rapport aux prix d'acquisition ?

 

En première analyse en tout cas, l'intérêt des apporteurs se voit. L'intérêt de la SIIC elle-même se cherche.

 

Pourquoi des achats apparemment surpayés et si grassement commissionnés ?

 

Bien qu'il s'agisse de supports collectifs de nature différente, des questions comparables se posent dans plusieurs autres fonds présentant des organes de gestion et d'administration communs.

Les acquisitions réalisées en Belgique par SELECTIRENTE sont recensées dans le tableau suivant :

La SIIC a ainsi réalisé sept acquisitions en Belgique entre octobre 2006 et janvier 2014 présentant un total cumulé de 6,752 millions d'euros hors droits, assortis d'une moyenne de 16,14% de frais.

 

Au 31 décembre 2017, entre onze et quatre ans plus tard, ce patrimoine est évalué à 6,86 millions d'euros hors droits, ce qui ne constitue pas une progression en monnaie constante.

 

Il représente 2,93% d'un patrimoine global de 234,2 millions d'euros.

 

Si 10,67% de frais (Anvers) est déjà élevé pour un regard français, que dire de 21,24% (Mortsel) ?

On peine à le croire.

Pourquoi ceux qui ont décidé ont-ils souscrit ce genre d'opération ? Quelle opinion a exprimée le conseil de surveillance dont la dernière composition connue interroge ? 

 

En Belgique il serait usuel de constater des frais d’acquisition de 10 à 12,5%. Mais où est l'intérêt d'en acquitter le double ?

Tous les achats sauf un sont plus lourdement grevés sans qu'on comprenne pourquoi.

 

Et que signifie une diversification à hauteur de moins de 3% dans ces conditions ?

 

Si c'est pertinent pour la SIIC, pourquoi en rester là ?

 

Si ce n'est pas pertinent pour la SIIC, pourquoi l'avoir fait ?

 

Tel quel, cela pourrait ressembler à un tranquille petit jardin dérobé, édifié pour l'agrément personnel de quelques privilégiés et discrètement irrigué par un cours d'onde trouble.   

 

Quoiqu'il en soit, il semble difficile de pousser son intérêt sans éclaircir ces questions et le sentiment qu'elles procurent.

 

Les personnes ci-après auraient-elles les réponses ?

IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.

 

Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.