INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

SCPI dédiées ou diversifiées à l’international

Intérêt et fiscalité.

La France et le Royaume Uni ont connu une forte hausse du marché immobilier professionnel l’an 2000. L’Espagne et le Portugal ont également connu une importante bulle spéculative qui se dégonfle fortement depuis 2008.

L’Allemagne et la Belgique n’ont pas connu d’envolée des prix des actifs immobiliers qui restent plus abordables à l’achat.

Ces différences engendrent des opportunités d’achat à l’échelle européenne.

Cependant, investir à l’étranger présente des difficultés d’ordre fiscal et règlementaire, du fait de la langue, des distances et de la diversité des conventions de pays à pays.

En théorie, les SCPI pourraient compter parmi les solutions, si elles ne présentaient pas les travers de toute SCPI, à commencer par leur gouvernance souvent écartelée entre théorie et pratique.

Les SCPI de rendement sont censées viser la distribution de revenus élevés, au profit de leurs associés.

En réalité, ces quinze à vingt dernières années, elles ont surtout visé à optimiser les commissions de leurs sociétés de gestion. Qu’elles soient investies en France ou à l’étranger (l’Europe essentiellement).

Certaines SCPI privilégient l’Allemagne pour profiter de fondamentaux économiques présumés robustes avec une consommation régulièrement en hausse et un chômage contenu. C’est-à-dire un environnement économique à la fois plus sécurisant et plus dynamique qu’en France.

D’autres répartissent leurs investissements sur différents pays européens (Belgique, Pays Bas, Portugal, Allemagne, Irlande, Slovénie, Espagne, Portugal, etc.) en visant des rendements élevés sur la base de prix cassés dans des marchés qui se sont repliés.

Des différences sont donc très sensibles d’une SCPI à l’autre en ce qui concerne leurs interventions hors de la métropole. Cependant, elles ont en point commun une fiscalité généralement plus modérée que les SCPI au patrimoine exclusivement national, la France taxant lourdement l’immobilier.

En effet, la perception de revenus de source étrangère est imposée selon les règles du pays d’investissement, dans le cadre de conventions fiscales internationales conçues pour la double taxation des revenus et des plus-values.

Il s’agit là du principal avantage car les arguments de mutualisation des risques et d’opportunités élargies d’investissement sont avant tout des slogans si l’on considère la difficulté d’évaluer l’intérêt réel des biens dans la plupart des pays étrangers, compte-tenu des moyens limités d’une société de gestion de SCPI, même pour les plus étoffées (à fortiori les petites).

Par exemple, pour qui relève de l’IRPP à un fort taux marginal, il est plus avantageux d’acquitter un prélèvement forfaitaire libératoire à l’étranger (par exemple Allemagne : 15,825% ; Pays-Bas 25%) plutôt que comme en France un IR au barème progressif (jusqu’à 45%) majoré de contributions sociales 17,2% en 2018).

A l’heure actuelle, divers inconvénients peuvent freiner l’investisseur :

. Prêts bancaires parfois plus difficiles à obtenir pour financer des SCPI investies (ou notablement diversifiées) à l’international.

. Complexification de la déclaration des revenus fonciers (conventions fiscales internationales fonction de chaque pays).

. Règles particulières de déductibilité des intérêts d’emprunt.

. Traitement fiscal extra-comptable des revenus de source étrangère et des retenues à la source pratiquées à l’étranger lorsque l’investissement est effectué via une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (holding patrimonial à l’IS, SCI à l’IS ou société opérationnelle).

Cependant, la plupart des sociétés de gestion ont retenu la leçon des déboires des premières années et apportent aujourd’hui des informations de nature à simplifier et à sécuriser les déclarations.


En conclusion, l’investissement en parts de SCPI peut sembler une solution pour effectuer une diversification géographique et saisir des opportunités qui se présentent sur les marchés immobiliers européens.

 

Cependant, la nature fiscalement translucide de ce support d’épargne se prête mal au traitement fiscal des revenus d’origine étrangère, en dépit du fait la fiscalité du pays d’investissement est toujours plus avantageuse que la fiscalité française et que les conventions internationales accordent aux pays de situation des immeubles le droit exclusif de taxer les revenus distribués par ces immeubles, en excluant la taxation en France.


Les revenus de source étrangère sont uniquement pris en compte pour majorer la progressivité de l’impôt sur le revenu français, qui n’est applicable qu’aux seuls revenus de source française.

 

Les années difficiles qui s’annoncent diront si ce qui a démarré en effet de mode ou de différenciation commerciale s’avère pouvoir constituer un pari gagnant.

Quelques SCPI diversifiées de manière non marginale à l’international :

 

. Pierval Santé, gérée par EURYALE Asset Management, dédiée aux actifs immobiliers de santé, en France (56%) et en Allemagne (44%).

 

. Actipierre Europe, créée en 2007 et gérée par AEW-Ciloger.
Répartition géographique : Allemagne 12%, Belgique 2%, Espagne 6%, Île-de-France 14%, Province française 59%, Paris 7%. Davantage une régionale qu’une internationale.

 

. Immorente, gérée par Sofidy et la plus grande SCPI majoritairement de commerces.

Répartition géographique : Allemagne/Belgique/Pays-Bas 16,40%, Immobilier indirect 3,2%, Île-de-France 23,2%, Province 35,4%, Paris 21,7%.

 

. Novapierre Allemagne, gérée par PAREF Gestion, crée en novembre 2013.

Exclusivement investie en immobilier professionnel, essentiellement commercial, situé en Allemagne.

 

. Corum conviction, gérée par Corum AM et créée en février 2012.

Lancement par des investissements en France en proclamant des visées européennes qui se sont réalisées. La SCPI est aujourd’hui investie aux quatre-cinquièmes à l’étranger et un cinquième en France.


Répartition géographique : Ile de France 9%, Province française 11%, Allemagne 19%, Pays-Bas 34%, Espagne 7%, Portugal 4%, Belgique 4%, Italie 10%, Irlande 1%, Slovénie 1%.

 

Attention à l’artifice dans la présentation des chiffres de rentabilité car les prélèvements fiscaux payés à la source à l’étranger sont ajoutés aux sommes réellement distribuées, ce qui a majoré ces dernières de plus de 13% en 2016 par exemple.


. Eurovalys : gérée par Advenis AM et crée en mars 2015, en visant d’investir en bureaux exclusivement en Allemagne. Patrimoine de quatre actifs à la fin 2016.

 

. LF Europimmo, gérée par La Française AM et créée en juillet 2014. Elle a pour vocation d’investir en immobilier d’entreprise européen, principalement en bureaux, neufs ou récents, au travers d’une allocation géographique visant au premier chef l’Allemagne, la Hollande, la France et d’autres pays sur opportunité.

 

Répartition géographique récente : Allemagne /Hollande 82,21% ; Paris 12,47%, Province française 5,32%. Apparence disparate et recul insuffisant pour une évaluation qui ne soit pas acte de foi.


. Europimmo Market, gérée par la Française AM, de création récente. Aucun recul sérieux pour le moment.


. Plusieurs autres SCPI classiques ont introduit dans leurs statuts la possibilité d’investir à l’étranger comme Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Epargne foncière.

 

Assez peu de choix et initiatives récentes (voire très récentes) finalement.