INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Qu'es acco ?

AEW CILOGER : ce qu'il est convenu d'appeler un "rapprochement" entre groupes bancaires et financiers cascadant vers leurs filiales.

 

Ici, pour les épargnants en supports collectifs immobiliers non cotés, celui de CILOGER et de NAMI-AEW Europe.

 

En inversant l'ordre de citation pour masquer la prise de contrôle.

 

Suivez-vous ?

 

La réponse n'a qu'une importance relative : la société de gestion "de synthèse" aura un "ADN" CILOGER mâtiné de "gènes" NAMI.

 

Est-ce mieux ? Moins bien ? Dans l'un ou l'autre cas, pour qui ? 

 

Avant d'éclairer ces questions classifions la superficie gérée en commençant par les commerces.   

Au monde des SCPI, les trois ACTIPIERRE1, ACTIPIERRE2 et ACTIPIERRE3 comptent – avant de nuancer et de les distinguer – parmi celles dont les résultats sur de nombreuses années peuvent être considérés comme satisfaisants en dépit de nombreux défauts formels dans leur dispositif statutaire, en partie corrigé il y a peu (mieux vaut tard que jamais, comme en beaucoup d’autres).

 

Les trois SCPI sont d’évidence cousines germaines mais ne sont pas sœurs jumelles.

 

Examinons tout d’abord la structure de leur patrimoine.

 

Il est composé pour l’essentiel de commerces en pied d’immeuble, à fort dosage parisien ou du moins francilien.

Cette distribution peut être considérée aujourd’hui comme défensive et de qualité. Les taux d’occupation sont, sur la longue période, élevés et en 2017 où beaucoup fléchissent dans de nombreuses SCPI, ils restent situés entre 95 et 98%.
 

ACTIPIERRE1 : Paris : 71% ; Ile de France hors Paris : 29% ; Province : néant


ACTIPIERRE2 : Paris : 64% ; Ile de France hors Paris : 35% ; Province : 1%

 

ACTIPIERRE3 : Paris : 50% ; Ile de France hors Paris : 38% ; Province : 12%

 

ACTIPIERRE3 se distingue des deux autres en ce qu’elle est fortement « dosée » en investisseur institutionnel au travers de la présence élevée à son capital de l’assureur La Mondiale.

 

Compte-tenu de ce qu’est la participation usuelle des associés lors des assemblées générales, ce dernier pourrait prendre seul la plupart des décisions. Il n’a pas été observé cependant qu’il ait abusé de sa position comme cela a trop souvent été le cas de la part de ses confrères dans de nombreuses SCPI de bureaux, voire de commerces de plus grandes taille.

 

Les conseils de surveillance des trois SCPI présentent la particularité d’être majoritairement composés de conseillers en patrimoine – en exercice ou honoraires – intéressés au placement des parts. On y identifie de nombreux cumulards.

 

Sur la longue période, ces membres ont semblé vigilants quant à la surveillance des opérations conduites même si – la perfection n’est pas de ce monde – ils ont pu commettre de nombreuses erreurs qui ont heureusement eu peu de conséquences à ce jour (davantage toutefois dans ACTIPIERRE2 que dans les deux autres).

 

Après les années de collecte initiale, dans des années favorables aux investissements, ACTIPIERRE1 n’a plus collecté et n’a donc pas été diluée comme trop souvent dans les SCPI. C’est la plus solide des trois.

 

ACTIPIERRE2 l’a suivie avec quelques années de décalage et une politique comparable mais dans une période moins favorable aux investissements en raison de leur cherté. Elle n’a jamais rattrapé son retard qualitatif sur sa cousine ainée.

 

Il y a quelques années, son capital a été rouvert sur une base significativement dilutive, doublée d’une conjoncture toujours défavorable, ce qui n’a rien arrangé. Ses associés pourront cependant se consoler en sachant qu’il y a eu bien pire ailleurs et assez largement.

 

Avec encore quelques années de décalage ACTIPIERRE3 a été créée et a réalisé ses investissements dans une période redevenue plus favorable sans égaler celle d’ACTIPIERRE1. Mais un investisseur y est entré en force sans cependant abuser jusqu’ici de la situation.

 

Un ordre décroissant d’intérêt pourrait être ACTIPIERRE1, ACTIPIERRE3, ACTIPIERRE2 avec un intervalle assez large entre la première et les deux suivantes.

 

A l’automne 2017, sur la base du prix des parts à cette date, les rendements se situent entre 4,65 et 4,97% ce qui signifie que la correction risque d’être forte en cas de remontée des taux d’intérêt.

Mais cela sera le cas dans toutes les SCPI, plus gravement encore dans nombre d’entre-elles. Pour toutes trois, les reports à nouveau sont au-delà de cinq mois de distribution ce qui est presque deux fois trop élevé et marque la crainte de ce qui vient d’être dit.

 

Le fait qu’il n’y a pas eu de collecte dilutive à part celle déjà ancienne intervenue dans ACTIPIERRE2 rend les chiffres fiables en vue d’appréciation de leur signification et/ou de la comparaison des exercices sur une période longue.

 

La même observation peut se faire s’agissant de l’absence de fusion, autre fléau des SCPI.

 

Au pays des aveugles les borgnes restant rois, la liquidité des trois SCPI reste satisfaisante au contraire des deux « concurrente » actuellement plombées par la dangereuse médiocrité doublée de duplicité des majorités sévissant dans leurs deux conseils de surveillance.

 

Vanitas vanitatum et omnia vanitas. Un véritable choléra a frappé ces dernières. Par différence, ACTIPIERRE1, ACTIPIERRE2 et ACTIPIERRE3 ne peuvent qu’en profiter.

 

En ce qui concerne les questions récurrentes relatives aux SCPI de commerces – le commerce électronique ; la dérive « low cost » des prestations – ces trois SCPI semblent relativement protégées (là encore ACTIPIERRE1 davantage que les deux autres) en raison de leur implantation.

 

Les commerces de centre-ville souffrent énormément dans les villes moyennes d’une certaine province. C’est bien moins le cas à Paris et en région parisienne.

 

De plus, toute forme de commerce ne peut pas être « électronisée » notamment de bouche et de luxe.

ACTIPIERRE1, ACTIPIERRE2 et ACTIPIERRE3 sont des SCPI de taille modeste comparées aux autres que gèrent la société de gestion résultant de la fusion de CILOGER et de NAMI AEW Europe, à savoir AEW CILOGER.

 

Elles sont à capital fixe et surtout, elles n’ont pas été diluées par des augmentations de capital libellées dans une optique d’enregistrement maximal de commissions (à l’exception d’ACTIPIERRE2, une fois).

 

Elles ont été relativement épargnées par la course aux arbitrages destinées moins à l’amélioration de performances de court terme qu’à l’extériorisation de plus-values distribuables destinées à masquer la baisse du résultat par part strictement locatif, du fait de la dilution.

 

Le marché des parts y a résulté davantage d’un équilibre de l’offre et de la demande que de la surchauffe provoquée par un réseau de distribution plaçant le papier à tout va.

 

D’une certaine manière, ce qui était l’activité historique d’une société de gestion lors de la genèse des SCPI il y a un peu moins de cinquante ans, y a été reconduit.

 

La gestion est principalement assise sur les fondamentaux de la mise en place des baux – location et relocation - de la perception des loyers, du cantonnement des charges et de la gestion des associés.

 

Les concepts « modernes » de la SCPI-machine à sous n’y ont pas tout envahi.

 

Il est loisible de s’interroger aujourd’hui sur les intentions de la nouvelle société de gestion concernant ACTIPIERRE1, ACTIPIERRE2 et ACTIPIERRE3 qui représentent un fonds de commerce modeste en regard de celui constitué par l’ensemble des SCPI de bureau gérées par la même société de gestion.

 

En effet, leurs tailles respectives sont modestes et avec elles le cumul des commissions de gestion engendrées.

 

Elles ne collectent pas et n’engendrent pas de commission de souscription.

 

Les commerces de centre-ville parisien « s’usent peu » et n’engendrent guère d’arbitrages (donc, là encore, peu de commissions).

 

Au bilan, elles sont peu rémunératrices pour leur gérant et montrent un « mauvais exemple » puisque réussissant mieux que celles dont ce dernier fait ses choux gras.

 

On a vu une autre société de gestion, placée dans le même cas, viser à se défausser de la gestion de deux petites SCPI douées qui font la nique à de grosses pataudes dont il vit bien.

 

Quelles perspectives vont devoir être conjurées ?

 

La fusion entre elles ou, pire, leur absorption par d’autres.

 

En attendant, le lancement d’augmentations de capital dilutives censées les « développer » en dégradant leur résultat par part.

 

Ou le passage en capital variable conduisant insidieusement au même résultat.