INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

BTP Immobilier

Opinion d'un associé sur l'initiative récente de quelques autres associés, visant à la liquidation de la SCPI.

Un associé de BTP Immobilier nous communique son point de vue sur certaines affirmations fréquemment entendues :

 

 1. « Il faut arbitrer les biens arrivés à maturité »

 

Exceptionnellement, cela peut avoir un intérêt. Mais, dans la majorité des situations, cela n’en a pas. Concrètement, avant arbitrage, l’associé dispose d’un bien qui vaut 100€. Après arbitrage, le bien racheté ne vaudra que 84€, 16€ ayant été dépensés en frais de toutes sortes : commissions d’arbitrages, frais d’agence, frais d’enregistrement, droit de mutation sur le bien de substitution, etc ….

Avec de telles opérations, ce sont les intermédiaires qui s’enrichissent et les associés qui s’appauvrissent.

 

Que la valeur du bien soit de 100€ dont 60€ de plus-value ou de 100€ dont 0€ de plus-value ne change rien à la perte que représentent les commissions et taxes payées lors d’un achat/vente.

 

Un particulier ne vendra un bien détenu en direct que s’il a besoin d’argent pour un autre projet, l’externalisation d’une plus-value ne lui semblera pas justifier l’engagement d’une couteuse opération d’achat/vente. Je pense que la sécurité commande d’avoir la même approche.

 

2. « Telle société de gestion est une mauvaise société de gestion. »

 

Là aussi, je m’inscrits en faux. La société de gestion cherche à gagner un maximum d’argent, c’est un objectif naturel et usuel. C’est pour cela que les commissions d’arbitrage et de travaux ont été introduites à la demande des professionnels, souvent augmentées et toujours égales à plusieurs années de commission de gestion sur le patrimoine concerné (4 à 6 ans).

 

En effet, les sociétés de gestion se sont concertées via leur organisation professionnelle pour essayer de créer un "usage" qui s'autojustifie : par exemple, lors d’arbitrage, les commissions sont de 2,5% ou plus de la valeur de l’achat/vente

 

Lors de la gestion , elles sont de 0,5% à 0,6% de la valeur du bien (le pourcentage de la rentabilité locative multiplié par le pourcentage de la commission de gestion).

 

Il faut donc de 4 à 6 années de gestion du bien, avec soucis et charges, pour obtenir la même rémunération que celle obtenue par un achat/vente éventuellement sous-traité à une agence immobilière. On comprend que la société de gestion incite aux arbitrages et travaux.

Dans la même situation, beaucoup agiraient de même.

C’est de la responsabilité du conseil de Surveillance et des associés de se préserver par la non validation automatique des propositions de la société de gestion.

Pour paraphraser une citation célèbre,  « le gestionnaire propose, les associés disposent ».

Du moins, devraient.

 

Je pense que le principal est de chercher à ne pas perdre d’argent. C’est pour cela que je suis très inquiet lorsque j’entends certains - contre nature et vocation - prôner liquidation d'une SCPI conçue et créée pour l'exploitation durable et pousser à des arbitrages sans se préoccuper du coût de telles opérations.

 

A mon avis, mieux vaudrait opter pour une approche patrimoniale de père de famille et chercher à améliorer ce qui peut l’être au lieu de déconstruire.

La spéculation est à laisser à d’autres.

A long terme, je suis convaincu qu’une stratégie prudente et économe en frais ne peut qu’être profitable à l’ensemble des associés.