INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

La SCPI se prête-t-elle à ça ?

La plupart des SCPI affichent des valeurs de parts comprises entre 100 et 1 000 euros.

 

Peut-il être intéressant d’investir une somme modeste au départ – 3 000 ou   4 000 euros - puis d’éventuellement renforcer lentement par remploi de revenus ?

 

Serait-il intéressant, après quelques années de revendre ces parts en profitant de la plus-value dégagée ?

 

Quels est l’intérêt d’acquérir la seule nue-propriété en finançant celle-ci à crédit ? Quelles sont les incidences fiscales en ce cas ?

La question est personnelle mais sur un plan général, l’intérêt de l’opération semble très limité et même contreproductif.

 

1. Il conviendrait de prendre en compte l’importante différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'une part à une date donnée (de 10% à 15% en fonction de la SCPI) en raison des droits et commissions à acquitter.

Même en période de progression – non garantie, loin s’en faut – du prix des parts, amortir cette différence peut demander de nombreuses années (de 5 à 10, depuis l’an 2000).

 

2. En réalité, pour les années à venir, la valeur de part de telle ou telle SCPI est susceptible de baisser durablement (de nombreuses ont commencé à le faire).

Les taux d'intérêt sont aujourd’hui très bas et le risque qu’ils augmentent est plus fort que la perspective qu’ils baissent encore.

S’ils devaient augmenter, les prix de l'immobilier, actuellement hauts, devraient baisser.

Inéluctablement, les parts suivront, en amplifiant encore la baisse comme constaté dans le passé.

De ce fait, l’espérance de plus-value semble assez vaine dans les années à venir et il faudrait sans doute conserver les parts longtemps pour finir par en constater une.

 

3. Le raisonnement ne peut s’affranchir de prendre en compte l’impôt et cela de plusieurs manières.

 

Si la SCPI possède des biens à l'étranger, elle paiera probablement des impôts la source.

Une fois fait, les revenus perçus en France seront également imposés.

 

Le tout devra être déclaré (et payé) : le travail est le même pour 4 000, 40 000 ou 400 000 euros mais le revenu restant acquis à l’investisseur est très différent.

 

4. Ce qui faisait dire en préambule que la question est personnelle.

 

Quelqu’un qui a du temps à consacrer à des mandats de souscription puis à des déclarations fiscales ne réagira pas de la même façon que quelqu’un qui court après le temps.

 

Quelqu’un qui mise de l’argent dont il est sûr de ne pas avoir besoin ne sera pas pris en tenaille par le temps.

 

Quelqu’un qui pense que les taux d'intérêts vont rester durablement très bas (ce n'est pas notre hypothèse mais ce n’est pas non plus impossible) redoutera moins une baise du prix des parts qu’un autre (et que nous).

 

Quelqu’un qui pense que la croissance peut gagner en vigueur lors des années à venir et pousser les loyers à la hausse en soutenant les prix de l’immobilier sera moins inhibé que celui qui considère (comme nous) que si cela se produit, les taux d’intérêt seront alors poussés à la hausse, leur effet dépressif sur les prix venant beaucoup plus vite que l’effet favorable des loyers.

 

Quelqu’un de peu imposé ne réagira pas de la même manière que quelqu’un qui l’est fortement (et qui de ce fait ne sait plus par quel bout prendre l’immobilier).

 

Quelqu’un qui n’a aucune autre idée pour employer 4 000 euros ne sera pas logé à la même enseigne que quelqu’un qui sait que les SIIC et les foncières existent ; plus largement, les valeurs mobilières ; aussi les travaux sur des biens directs ; ou encore des vacances réussies.

 

Ainsi, depuis de nombreuses années, les SIIC permettent plusieurs fois par an un aller-retour rémunérateur à qui sait se montrer raisonnable dans ses prises de bénéfices, leur fort coupon venant en plus (les titres en procurant ne sont pas rares aujourd’hui).

 

Le concept même d’aller-retour est totalement inadéquat s’agissant de SCPI où, quand on est pris, on est pris pour longtemps, sauf à se mutiler.

 

La SCPI impose d’investir de manière conséquente, puis, en cas d’erreur, de serrer les dents longtemps.

 

5. Quelqu’un de très imposé – qui de ce fait n’aura pas besoin de davantage de revenus – pourra  songer à l'achat de nue-propriété, parfois à crédit.

 

Il faut cependant savoir que les intérêts d'emprunt pour une telle acquisition ne sont ni déductibles des revenus fonciers (*) ni de l’ISF.

(*) Ce ne serait le cas que si l’usufruit était détenu par un organisme social, ce qui ne se rencontrera évidemment pas en matière de SCPI (mais pourrait l’être s’agissant d’immobilier direct, l’ISF restant non concerné par la déductibilité).

 

En revanche, la fiscalité est accommodante aujourd’hui puisque la valeur d'acquisition à prendre en compte lors de la revente est celle de la pleine propriété à la date de l'achat initial.


Il faut noter qu’il ne s'agit à ce jour que d'une simple tolérance qu’une instruction ministérielle pourrait remettre en cause du jour au lendemain et qui rend aléatoire une stratégie patrimoniale fondée sur cette disposition.
De plus, la valeur de part en cours et en fin de démembrement est impossible à anticiper.

Elle peut avoir progressé mais aussi substantiellement baissé, ce qui rend l’acquisition de nue-propriété de parts de SCPI spéculative, sachant qu’une revente en cours de démembrement est quasi impossible et que si elle l’est, elle est davantage encore spéculative.

 

En cas de démembrement, la durée à choisir est davantage encore que le reste affaire de choix personnel fonction de la répartition proposée pour chaque durée, de la possibilité de privation de revenus dans le temps, de l’âge, de la santé, des aspirations personnelles face à l’argent.

 

Cependant, les observations précédentes indiquent qu’il est sans doute préférable de privilégier des opérations successives de courte durée construites « en sifflet », en panachant les SCPI (sans oublier qu’aucune n’est réellement épargnée en cas de reflux et que ces derniers sont longs).

Les opérations "longues" relèvent du doigt mouillé plus que de l'analyse et sont rendues encore plus précaires pour l'acheteur de copropriété que les clés usuelle de répartition lui sont de plus en plus défavorables.  

 

Ces montages – que nous ne pouvons aucunement recommander – paraissent donc à réserver aux fanatiques de la défiscalisation, lesquels s'avèrent en général ceux qui perdent le plus sur le plan économique, lors du bilan final.

 

Au bilan, on pourrait dire : 4 000 euros en SCPI pour une durée intermédiaire ?

Autant passer son chemin et pratiquer d’autres supports.