INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Affres dus à la liberté de choix.

L'associé d'une SCPI s'est posé la question ci-après dans le cadre d'une SCPI précise et d'un candidat précis.

 

Nous préférons cependant apporter nos commentaires dans un cadre général :

. d'une part parce que la SCPI et la personne n'ont pas à être stigmatisés sur un site public conscient de ses responsabilités ;

. d'autre part parce que sous une forme ou sous une autre, la question vient à l'esprit ailleurs et revêt ainsi un caractère général.

 

"Une question : un candidat se présente à l'élection du conseil de surveillance. Il n'a que 5 parts. Pourquoi il n'y a pas un minimum de parts à détenir ? Et quel intérêt a-t'il de se présenter en n'ayant que 5 parts ?"

1. Observons en préambule que les droits que le législateur accorde à un associé de SCPI de façon générale commencent à une part (il en va d'ailleurs ainsi dans toutes les formes de sociétés).
 
Il n'y a pas de "petits épargnants" et de "gros épargnants", dont les seconds seraient "plus égaux" que les autres.
 
Il y a des personnes auxquelles la loi reconnait les mêmes droits quelle que soit l'ampleur de leur participation, notamment s'agissant de la faculté de candidature au conseil de surveillance.
 
Parmi les exceptions spécifiques que précise la loi, il y a bien entendu la participation aux bénéfices et les droits de vote en assemblée.
 
Ceux-ci sont proportionnels au nombre de voix détenues, tandis que tous les autres droits sont attachés à ce qu'on pourrait appeler "la part virile" et sont les mêmes pour le détenteur d'une ou de nombreuses parts.
 
De ce fait, l'associé détenteur d'une (ou quelques) parts peut faire acte de candidature au conseil de surveillance (voir § 2 ; 3 ; 4 ; 5 infra).
 
2. Observons que faire acte de candidature ne signifie pas être élu.
 
Ce sont les autres associés qui décident lors de leur vote si le nombre de parts détenues est un critère qui fait sens pour eux ou pas.
 
Ce critère particulier est celui discuté ici mais il pourrait y en avoir d'autres : l'âge (supérieur ; inférieur) ; le sexe ; telle caractéristique physique ; telle caractéristique intellectuelle, culturelle, ethnique, confessionnelle ; ...
 
On comprend, à ces seuls exemples, pourquoi le législateur a préféré une sanction démocratique fondée sur un curriculum vitae (succinct) à un obstacle technocratique aisément contestable (y compris en justice).
 
3. Nonobstant les considérations du § 2. supra, un certain nombre de SCPI ont introduit dans leurs statuts des discriminations technocratiques, le plus souvent liées à l'âge et quelquefois à un niveau de participation au capital (nombre de parts détenues).
 
S'agissant de l'âge, il s'agit toujours d'une formule du genre "non supérieur à ..." mais pourquoi ne s'agirait-il pas de "non inférieur à ...." ?
L'expérience compte aussi.
 
S'agissant de la participation au capital - idée discutée ici - cela va de quelques parts à un nombre significatif qui peut dès lors être considéré comme censitaire.
 
De plus, cinq parts peuvent représenter davantage pour un épargnant modeste qui a travaillé pour les avoir que plusieurs dizaines ou centaines pour un épargnant aisé qui les a reçues en héritage.
 
La richesse n'est un gage ni évident ni systématique de perspicacité ou d'engagement.
On voit aussi des personnes désinvoltes parmi les riches et des gens modestes vigilants et impliqués.    
 
Quelqu'un qui verrait un obstacle à sa candidature à ce motif censitaire pourrait considérer la limitation technocratique comme une rupture d'égalité entre associés.
Or, il s'agit d'un principe fort protégé par la loi. 
 
L'affaire n'a jamais été plaidée à notre connaissance.
 
Le plus souvent, les porteurs de quelques parts se résignent et n'engagent pas une coûteuse procédure pour trancher ce débat.
 
Il n'est pas dit cependant que quelqu'un qui démanderait à la justice de réputer la clause non écrite n'obtiendrait pas satisfaction car deux principes de droit s'entrechoquent : les dispositions statutaires qui sont la loi des parties ; les principes généraux d'égalité de droit entre associés.
 
4. De manière plus personnelle et pragmatique les motivations à candidater au conseil de surveillance d'un associé détenteur d'un faible nombre de parts peuvent être nombreuses :
 
. Mieux connaître la SCPI afin d'éventuellement s'y renforcer.
 
. Représenter de fait un groupe familial, amical, associatif plus large.
 
La vocation d'une association n'est jamais de posséder un grand nombre de parts mais de faire valoir une présence qualitative.
Une grand-mêre peut avoir avantagé ses quatre petits-enfants mais rester seule compétente sur le sujet. 
 
. Apporter un point de vue particulier intéressant pour l'ensemble des associés (associatif ; juridique ; comptable ; immobilier ; financier ; croisé dans plusieurs SCPI ; etc.)
 
Chacun sait qu'AIDESCPI assure chaque année une lecture attentive des rapports annuels.
Progressivement, les candidats sont mieux connus.
Certains ont d'ailleurs l'obligeance de prendre contact, ce qui constitue un point très positif pour discriminer le "coureur de jetons" de l'altruiste de bonne foi.
 
Nous avons par exemple relevé, à titre de simple illustration :
 
. Des participations au titre de : M. et Mme plus M. ou Mme plus M. seul plus Mme seule, ces personnes gérant une ou des sociétés également associées ainsi que les intérêts de parents âgés et/ou expatriés ; etc.
Le porte-parole choisi peut n'afficher en nom propre qu'une poignée de parts mais figurer en réalité des intérêts nettement plus larges.
 
. Une expérience dans plusieurs conseils face à plusieurs sociétés de gestion.
 
. Une implication dans la vie associative (soit spécialisée soit générale comme le Centre de la consommation d'Ile de France par exemple)
 
5. Nous avons aussi relevé un certain nombre de cumulars dont nous savons, au travers de l'expérience sur plusieurs années, qu'ils ou elles n'ont jamais rien apporté d'utile aux associés.
 
Seulement aux sociétés de gestion et à eux-mêmes, certains s'assurant ainsi un véritable revenu de cadre supérieur favorisé par la docilité envers leurs marraines.
 
La solution à cette épineuse question de savoir qui est qui, semble passer par :
 
. La stricte modération des sommes allouées aux conseils, devenues excessives dans trop de SCPI, voire exorbitantes comme dans ACCES VALEUR PIERRE et davantage encore dans EDISSIMMO.
 
. La limitation du nombre cumulé de mandats remplis par telle personne physique - par exemple une demi-douzaine.
 
. La limitation du nombre de délégations délivrées à une même personne physique par une ou plusieurs personnes morales - par exemple deux ou trois - les autres délégations devant être remplies par des personnes physiques différentes.
 
. Dans ces divers cas, le mandat le plus récent rendant de facto démissionnaire du mandat le plus ancien.
 
. La déclaration par le candidat lors de sa présentation de candidature du montant cumulé des allocations perçues lors de l'exercice précédent, une déclaration inexacte emportant démission d'office de tous les mandats détenus.
 
Ce ne sont ici que quelques suggestions de moralisation de la vie sociale au sein des SCPI.
 
Gageons qu'elles ne sont pas pour demain tant sont nombreux et forts les intérêts de ceux qui ne manqueront pas de les combattre.
 
Nous lirons avec intérêt les questions et commentaires qui nous seront adressés sur un sujet qui ne peut être traité à l'emporte pièce.
 
Nous en remercions par avance les visiteurs qui nous en feront bénéficier.