Choisir une SCPI

Une contribition de M. Denys ARBOUCALOT (denys.arboucalot@orange.fr)

Sociétés Civiles de Placement Immobilier  (SCPI)  et Epargnants Individuels.

La SCPI est un véhicule à la disposition de l’épargnant français soucieux d’obtenir un complément de revenu et tout particulièrement  un complément de retraite.

Il faut souligner que la SCPI est une entité française que l’on ne retrouve dans aucun autre pays.

On estime à ce jour que 500 000  épargnants sont propriétaires de parts de SCPI avec un âge moyen de plus de 65 ans (plus d’un million de personnes, avec les proches).

Comme toujours à notre époque l’information sur les SCPI est pléthorique (cf. Google) mais presque toujours orientée (sociétés de gestion, groupes de pression, intermédiaires financiers, etc….)

Le but de cet article est d’apporter les informations les plus objectives possibles pour permettre à l’épargnant de faire ses choix et surtout, dans un période particulièrement difficile, de défendre ses intérêts essentiels.

Nous ne parlons ici que des SCPI de rendement (en excluant celles construites autour de diverses dispositions fiscales).

Les bases législatives et réglementaires.

La loi fondatrice date de décembre 1970 et crée les SCPI faisant publiquement appel à l’épargne.

Dans sa sagesse le législateur de l’époque distingue :

• La SCPI propriétaire de l’actif immobilier acquis grâce aux souscriptions des porteurs de parts.
• L’Assemblée Générale (A.G.) des porteurs de parts (une part = une voix), assemblée souveraine qui entre autre donne quitus à la société de gestion et avalise les cessions d’actifs.

L’Assemblée Générale élit les membres du Conseil de Surveillance qui sera son représentant permanent auprès de la société de gestion. Tout porteur de parts peut être candidat. Il faut souligner que tout porteur de parts a le droit absolu de consulter les feuilles de présence de l’A.G (c’est-à-dire tous les votes exprimés, quelle que soit la manière).

• la Société de Gestion, organe majeur accrédité par l’Autorité des Marchés Financiers, assure l’achat, la vente et les arbitrages de l’actif immobilier, fait office de gérant du bailleur (la SCPI), distribue les résultats par part et est soumis à toute une série de règles que vous pouvez consulter dans le Code Monétaire et Financier (Legifrance.gouv.fr ) et le Règlement général de l’AMF.

Il faut souligner que les grands actes de gestion  (achats, ventes, dotations au report au    nouveau et provisions,  réserves, distributions  etc.) doivent recevoir l’avis (voire l’accord si prévu comme tel aux statuts) du Conseil de Surveillance. Ce dernier se réunit à sa propre initiative 3 à 4 fois par an (mais depuis l’avènement de l’Internet et les échanges de courriels les relations entre les membres du C.S. et/ou avec la société de gestion sont d’une extrême facilité).

La Société de Gestion est rémunérée par des prélèvements exprimés en % sur les recettes locatives, les  augmentations de capital et les transactions sur le marché secondaire des parts. Les sommes concernées doivent faire l’objet d’une approbation annuelle par l’Assemblée Générale.

Toutes ces considérations réglementaires et fonctionnelles doivent être impérativement connues de tout propriétaire de parts de SCPI.

COMMENTAIRE :  Ce système correspond à un équilibre entre les pouvoirs :  de la Société de Gestion d’une part, de l’Assemblée Générale et de son délégué permanent le Conseil de Surveillance d’autre part.

Nous verrons que les dispositions législatives et réglementaires récentes ont considérablement modifié cet équilibre au détriment des associés.

Critères  pour investir dans une  SCPI

Valeur de Réalisation et Valeur de Reconstitution :

La valeur de réalisation est la valeur d’expertise du patrimoine rapportée à la part, augmentée des autres biens (liquidités par exemple).

La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation majorée des frais d’acquisition : rémunération des intermédiaires, honoraires du notaire, droits de mutation  etc…

Ces notions sont importantes pour apprécier la valeur d’une augmentation de capital (A.C.)

Dans le cadre d’une A.C un prix de la part inférieur à la valeur de reconstitution est réputé dilutif c.a.d. s’effectuant au détriment des associés en place.

La valeur acceptable d’une part à l’occasion d’une A.C. doit correspondre à la valeur de reconstitution majorée au maximum de 10 %.

SCPI à capital variable ou à capital fixe

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, l’associé vendeur de parts réalise cette vente très rapidement.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’associé vendeur de parts offre ses parts sur le marché secondaire, très encadré réglementairement et peut choisir le niveau de sa vente.

Critères comptables et fonctionnels

Le premier critère est l’évolution des distributions annuelles à évaluer sur une période la plus longue possible (minimum 4 à 5 ans).

Le taux d’occupation est un très bon critère : une SCPI acceptable à un taux d’occupation supérieur à 90%

Distribution des plus values : à l’occasion d’un arbitrage c.a.d. de la vente d’un bien immobilier il doit être courant d’observer une plus value qui fait l’objet d’un traitement fiscal. Après prélèvement fiscal cette plus value est susceptible d’être distribuée aux associés en franchise d’impôt.

Une SCPI possédant une très bonne trésorerie peut se permettre ce genre de distribution à la plus grande satisfaction des associés.

En revanche on voit des Sociétés de Gestion distribuer des plus values pour masquer des résultats locatifs distribuables en forte baisse. SCPI à fuir …

Augmentations de capital  (A.C.)

L’augmentation de capital fait partie de la vie d’une SCPI en précisant que ce n’est pas le volume qui fait la qualité d’une SCPI mais son rendement.

Il faut souligner que les A.C. sont un des moyens de rétribution de la Société de Gestion qui prélève entre 8 et 10 % (H.T.)

Il est capital que toute A.C soit approuvé par le Conseil de Surveillance qui appréciera son opportunité, son volume, son prix d’émission,  etc… et tout cela en fonction du contexte économique.

Trésorerie disponible

Indispensable mais doit être réduite à son minimum.

Là aussi le Conseil de Surveillance a un rôle à jouer.

Report à nouveau

En principe ne devrait pas être supérieur à un trimestre de distribution.

Plus le report à nouveau est important plus la Société de Gestion peut dormir sur ses deux oreilles et les CAC (Commissaires aux comptes) aussi. Mais les associés ont payé l’impôt sans avoir reçu l’argent.

Considérations extra comptables :

Deux considérations nous paraissent avoir un très grand intérêt :

Les SCPI qualifiées de bancaires et les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes.

Les premières, qualifiées de  bancaires sont des sociétés de gestion filiales des grandes banques. Elles se caractérisent par leur volume important : plusieurs centaines de millions d’euros, voire supérieur au milliard. L’action de leurs Conseils de Surveillance est pratiquement inexistante et leurs résultats sont les plus mauvais de la place. Depuis quelques mois ces sociétés de gestion parlent de SCPI Européenne ce qui est un non sens : les acquisitions peuvent se faire en Europe mais le substrat juridique reste la SCPI, de droit français.

A l’opposé les sociétés de gestion indépendantes obtiennent avec leurs SCPI des résultats supérieurs et nous verrons que ces résultats sont corrélés avec la qualité de leurs Conseils de Surveillance

Les Conseils de Surveillance  (C.S.)

Rappelons que les membres des C.S. (minimum légal de 7, maximum fixé par les statuts, 12 semblant un maximum pratique) sont élus par les associés pour une période statutaire variable de 3 à 6 ans. Un associé ne peut pas donner pouvoir pour cette élection mais il peut voter par correspondance.

Les pouvoirs d’un C.S. sont importants et doivent être mentionnés dans les statuts de la SCPI.

Et c’est à ce niveau que se distinguent les C.S. « inexistants » et les C.S. actifs et efficaces.

Un  C.S. efficace doit être autonome, capable de s’opposer ou confirmer achats, ventes, arbitrages, évaluer le bien fondé d’une A.C. etc…

Un critère facile à vérifier : les messages du C.S. édités dans les Bulletins Trimestriels de la SCPI, quand celle-ci a eu la prudence de le décider.

Il s’agit de messages écrits et signés par le C.S. (très souvent délégué au président) et non pas d’une vague information qui le plus souvent n’est qu’une production en perruque de la société de gestion.

L’histoire des SCPI n’est pas un long fleuve tranquille.

Dans les SCPI il y a en germe une possibilité de conflit entre :

• D’une part un lobby bancaire qui a tout intérêt à financiariser la formule, dont le représentant est l’ASPIM  - Association des Sociétés de Placement Immobilier –

Cet acronyme pourrait faire croire que l’ASPIM pourrait être propriétaire de la totalité du  patrimoine foncier. Ce qui n’est jamais le cas. L’ASPIM n’est pas autre chose que le groupe de pression des sociétés de gestion, dominé évidemment par les grandes banques.

• D’autre part les associés propriétaires des parts qui sont conscients que l’originalité d’une SCPI c’est son caractère ‘’ mutualiste ‘’ qui résulte de l’équilibre entre les pouvoirs tel que nous l’avons défini plus haut.

• Ces associés ont tout intérêt à se regrouper au sein d’authentiques organisations de défense : associations ; collectifs disposant d’un site Internet ; etc.

Deux grandes dates conflictuelles :

L’Ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 qui ne visait pas autre chose que la spoliation de 500 000 porteurs de parts.

Cette ordonnance inspirée par la conjonction de l’ASPIM et de la Direction du Trésor portait création des OPCI  - Organisme de Placement Collectif Immobilier.

A priori un associé de SCPI ne voit aucun inconvénient à la création d’OPCI.

En revanche, cette Ordonnance prévoyait la mort programmée des SCPI en interdisant à toute SCPI de procéder à toute augmentation de capital  et en interdisant leur création.

Tout ceci était écrit noir sur blanc dans la sous-section 8 de l’article 4 de cette ordonnance.

Des centaines de porteurs de parts se sont mobilisés à l’égide des plus actifs d’entre eux et ont pu obtenir par un amendement la suppression des fameuses dispositions létales de la sous-section 8 de l’article 4 de l’Ordonnance n°2005-1278 et donc la pérennité des SCPI. On doit dire que ce sont ces associés qui ont sauvé les SCPI.

L’Ordonnance 2013-676 ratifiée en janvier 2014 . Là nous atteignons le maximum de toxicité résultant de l’entente ASPIM- Direction du Trésor-AMF.

Tout part de la Directive Européenne 2011-61-UE qui impose un  Dépositaire à toutes les AIFM (traduction = Fonds d’Investissements  Alternatifs) dont feraient partie les SCPI.

L’application d’un dépositaire aux SCPI est parfaitement inutile en raison des structures de contrôles des SCPI : Commissaire aux Comptes, Actes Notariés , Assemblées Générales souveraines et le Conseil de Surveillance.

Le Ministre des Finances  interrogé par quelques dizaines de députés a fait savoir dans le courant de 2013 qu’un régime particulier serait réservé aux SCPI en raison de leur participation aux compléments de retraite de centaines de milliers de porteurs de parts.

Depuis le Ministre est atteint de mutité.

Nous assistons début janvier 2014 à la ratification de l’Ordonnance 2013-676 qui célèbre le triomphe des thèses de l’ASPIM

Pour faire simple cette ordonnance qui n’a rien à voir avec la Directive Européenne qui elle est limitée au dépositaire veut imposer toute une série d’altérations statutaires des SCPI :

• une cascade de commissions d’arbitrage sur les actifs immobiliers, de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier qui jusqu’ici étaient couvertes par les commissions statutaires.

Les Conseils de Surveillance dignes de ce nom exigeront des Sociétés de Gestion que ces commissions restent du domaine conventionnel et résultent de décisions de l’A.G.

• la suppression dans le nouvel article L214-101 de la première phrase de l’article L214-72 qu’il remplace « Tout échange, toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la Société doit être autorisé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés ».

• enfin toute une série de dispositions permettant l’achat de parts de SCI, d’autres SCPI etc. dont le but est évidemment de financiariser le système ce qui est rétroactivement aux antipodes du principe fondateur des SCPI.

Au total toutes ces dispositions, si elles devaient être appliquées, ne pourraient qu’obérer les principes des SCPI et on peut prévoir une altération considérable des résultats c.a.d. de ce qui fait l’intérêt des SCPI.

Nous aurons 2 catégories de SCPI : 

• les premières les plus nombreuses qui se verront appliquer ces dispositions par méconnaissance des associés et des Conseils de Surveillance inefficaces.
• Les deuxièmes que nous évaluons à une quinzaine au maximum, dotés de Conseils de Surveillance actifs et compétents qui sauront négocier et atténuer, si ce n’est effacer, toutes les dispositions destructrices.

Denys ARBOUCALOT