INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

S'agit-il d'échapper à toute surveillance ?

Plusieurs associés d'un groupe de SCPI se sont interrogés en substance comme suit et ont sollicité l'appréciation de l'Autorité des marchés financiers (AMF) sur le sujet.
 
La question concerne au premier chef le maintien d'un conseil de surveillance (CS) après décision (d'assemblée générale) de mise en liquidation de la SCPI et de désignation d'un liquidateur (la société de gestion, généralement).
 
Toutes les Sociétés de gestion de patrimoine (SGP) de la place proposent le maintien d'un CS, avec des variantes :
 
- soit en "verrouillant" les élections futures.
 
En ce cas, les membres en place au moment de la décision de liquidation conservent leur mandat jusqu'à l'AG de DISSOLUTION, ce qui peut prendre de nombreuses années, trois, quatre, cinq ans, voire plus ;
 
- soit en continuant le processus habituel avec désignation des membres du CS tous les 3 ans, comme en dispose le Code monétaire et financier (COMOFI).
 
"Toutes les SGP" ?
 
Pas toutes.
 
Une d'entre elles entend désormais considérer que la SCPI étant en liquidation, le CS n'a plus de raison d'être.
 
Ces associés ont procédé aux commentaires suivants :
 
- le CoMoFi et le Règlement général de l'Autorité des marchés financiers (RG AMF) sont muets sur ce point ;
 
- les SCPI étant régies par des dispositions législatives et règlementaires spécifiques, les éventuelles disposition du Code de commerce régissant les sociétés commerciales ne s'appliquent pas (en supposant qu'elles traitent d'instances comparables au CS de SCPI).
 
Les SGP qui actent le maintien d'un CS dans une SCPI en liquidation estiment que cette période de liquidation est, vis à vis des associés, éminnamment délicate puisque s'il y a risque de fraude ou de conflit d'intérêt, ceux-ci sont sensiblement aggravés au moment de la vente des actifs.
 
S'agissant de SCPI de logement, les intérêts fondamentaux de la SGP (liquider au plus vite et classer le dossier après avoir perçu les commissions de liquidation) ne sont pas fondamentalement en ligne avec ceux des associés (vendre au meilleur prix, quitte à donner du temps au temps).
 
Les SCPI qui respectent le plus "l'esprit de la loi" sont celles qui associent les "vrais associés" à la constitution du patrimoine, avant même les trois ans visés par le CoMoFI et celles qui maintienent le CS jusqu'à la vente du dernier actif, ne serait-ce que pour partager la responsabilité des opérations de liquidation.
 
Il semble que la SGP qui entend "supprimer le CS" aurait l'intention de supprimer également tout envoi de Bulletin trimestriel d'information (BTI), ce qui semble là encore contraire aux textes règlementaires.
 
Il apparaît que tant que la SCPI n'est pas dissoute (c'est à dire juridiquement terminée) le BTI reste obligatoire.
 
A défaut, pourquoi ne pas se passer également du Commissaire aux comptes, de l'Evaluateur externe (expert immobilier) ?
 
Le comble serait comblé.
Nos propres appréciations sont à ce stade les suivantes :
 
1. Juridiquement parlant, la liquidation n'est pas la dissolution.
 
Il apparaît donc que la SCPI conserve TOUS ses attributs durant la période de liquidation (et les perd évidemment après dissolution).
Elle conserve également TOUTES ses obligations.
 
Ne serait-ce que parce que ni le Code monétaire et financier (COMOFI) ni le Règlement général de l'Autorité des marchés financiers (RG AMF) ne distinguent un "avant" et un "après" décision de liquidation.
 
2. En corolaire de 1. supra, la décision de conseils de surveillance "sine die" semble irrégulière, voire illégale.
Les mandats doivent être de trois ans (ou moins si la dissolution intervient avant).
 
3. En droit français, lorsqu'il existe une loi spécifique pour couvrir un domaine précis, la loi générale cède le pas à la loi spécifique.
Pour les SCPI la loi spécifique est constituée par les articles du COMOFI qui les concernent.
Certains de ceux-ci visant explicitement le RG AMF (et les statuts), le corpus législatif et règlementaire comporte aussi ce Règlement.
Les statuts étant également visés, ils sont loisibles d'apporter des précisions, sous réserve de n'être pas illégaux (ce qui pourrait arriver)
 
En dernier ressort, c'est le juge qui a la main pour dire le droit en cas de litige qui aurait cristallisé.