INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Prêts utiles ? oui, sauf ....

Aujourd'hui, beaucoup de SCPI ont recours au crédit.

 

Peut-il exister des effets pervers ?

Beaucoup de SCPI recourent en effet au crédit aujourd'hui, du moins certaines ; en général celles qui ne sont pas à vocation fiscale.
 
Soit elles visent un effet de levier par un crédit de longue durée afin de surinvestir en période de taux favorables comme aujourd'hui.
 
Soit elles visent un aspect de relai par des crédits de court et moyen terme, afin de désynchroniser cession et remploi lors d'arbitrages sur leur patrimoine.
 
Ces mobiles, pris au premier degré, sont l'un et l'autre vertueux, surtout lorsque les taux sont bas et surtout s'ils ne sont pas prétexte à des emplois hors de prix.
 
De telles pratiques (d'abord relai ; plus tard levier) ont pris naissance il y a environ quinze ans.
 
Cependant, elles s'écartaient souvent de ce que permettait le Règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) qui restreignait la faculté d'emprunt à ce que la SCPI pouvait rembourser par ses recettes courantes (excluant donc les remboursements résultant de cessions, ce qui n'était, concédons-le, guère pertinent puisqu'excluant en pratique le relai).
 
N’entrons pas davantage dans l'objection puisqu'il n’y a pas eu de plaintes de souscripteurs ni de réaction visible de l'AMF.
 
Si les évolutions du Code monétaire et financier (Comofi) ratifiées au début janvier 2014 souffrent de nombreuses critiques, elles ont au moins clarifié la situation s'agissant des emprunts.
Ainsi, depuis la ratification des modifications du Comofi en janvier 2014, la pratique a reçu une couverture règlementaire (plus logique que précédemment, si on exclut les abus possibles .... et malheureusement parfois commis).
 
Beaucoup de SCPI “classiques” en ont profité pour libeller des autorisations – par décisions d’AGO - comprises entre 15% et 30% (ordres de grandeur des proportions constatées) de leur patrimoine pouvant être financé à crédit.
Ce qui est élevé mais en deçà de ce qu’ont pratiqué les foncières cotées ces dernières années.
 
Cependant, est apparu un aspect insidieux, à dire vrai tout récemment découvert : celui du crédit autorisé (par l’AGO) non utilisé (par la société de gestion) ..... et générateur de frais élevés bénéficiant à une banque du même groupe que la société de gestion ou en relation d’affaire avec elle.
 
On imagine ce que cela peut donner :
 
Par hypothèse, une SCPI autorise – par décision d’AGO - de recourir à l’emprunt pour 20% de son patrimoine.
 
La société de gestion met en place auprès d’une banque amie une capacité de tirage de ce montant mais n’en utilise que le quart.
 
La SCPI acquitte ses remboursements sur ce quart, avec lequel elle investit (en espérant un effet de levier) mais acquitte aussi une pénalité (élevée) de non utilisation sur les trois autres quarts.
 
De forts abus (relevant parfois de la négligence et parfois d’un comportement plus conscient) viennent d’être décelés.
 
Ils ne sont pas facile à identifier car pour le faire, il faut disposer des détails d’utilisation de l’enveloppe autorisée.
 
Les conseils de surveillance en disposent .... sauf s’ils sont assoupis ou ont perdu leur indépendance, ce qui est le cas dans une grosse majorité - pour ne pas dire la totalité - des SCPI concernées.
 
L’emprunt dans les SCPI devient donc un vaste sujet qui permet – une nouvelle fois – de “revisiter” leur carence fondamentale : un corpus législatif et règlementaire plutôt convenable, à l'exclusion de certaines dispositions arrachées par la profession au détriment des épargnants, lors de la ratification au début 2014 de l'ordonnance AIFM de juillet 2013 (*)
 
Parce que cela n'a jusqu'ici jamais été fait, il importe d'appeler vivement aujourd'hui l'attention des souscripteur sur cette déviance qui, hélas, se répand pour défaut de vigilance.

(*) : Le propos de la présente question étant ciconscrit, ces dispositions très négatives sont analysées par ailleurs.