INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Ne pas s'abuser sur qui fait quoi

Lors l'établissement d'une convention de démembrement, une société de gestion minutieuse ne devrait-elle pas prévoir le cas de dissolution de la SCPI avant le terme de la convention de démembrement  en répartissant les sommes dues au prorata entre nu propriétaire et usufruitier ?
 
Qu'en est-il s'il y a omission d'une disposition de ce type?
 
Il semble qu'en l'absence de disposition précise, l'usufruitier perçoive l'intégralité des sommes distribuées lors de la liquidation, charge à lui de verser ce qui est du au nu propriétaire à l'échéance.
Le nu-propriétaire ne court-il pas un risque exorbitant ?
Il est dommage de ne plus compter aujourd'hui d'association d'épargnants en SCPI active et compétente car il y a quelques années, quand il y en avait encore une, cette question y avait été documentée.
 
Quoiqu'il en soit, il convient d'observer que la convention de démembrement intervient entre usufruitier et nu propriétaire et qu'il leur appartient - à eux seuls - d'en définir les termes.
 
Elle est communiquée pour information à la société de gestion mais ne l’engage pas. En toute rigueur, elle n'a pas à participer à son élaboration et/ou sa conclusion.
 
Tout au plus la convention peut-elle être établie “en présence de la société de gestion” ce qui veut simplement dire que cette dernière est avisée dès conclusion (et non pas postérieurement).
 
Quand la SCPI est largement demandée en démembrement, il peut arriver que la société de gestion pratique une mise en relation informelle entre usufruitier (rare à trouver) et nu-propriétaire (abondant jusqu'au superfétatoire).
Qu'elle procure également un texte type.
Mais cette attitude reste rare car toute intervention engendre une part de responsabilité au titre de la délivrance d'un conseil. 
 
Dans le silence de la convention, l’usufruitier perçoit toute somme.
 
Le nu-propriétaire est supposé avoir su ce qu’il faisait en contractant de manière elliptique (1) avec lui.
 
(1) : Au moins s’agissant des précisions quant à la ventilation de tel ou tel versement résultant de tel ou tel épisode de vie sociale.
 
Bien entendu, le nu-propriétaire bénéficie de la protection de la loi face à l’usufruitier (et réciproquement) : un non respect par l’usufruitier des droits du nu-propriétaire (et réciproquement) s’analyserait en abus de confiance.