INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Valeur de réalisation et Valeur de reconstitution

1.    Valeur de réalisation :


La valeur de réalisation est égale à la somme des valeurs vénales des immeubles détenus, augmentée de la valeur nette des autres actifs financiers (actifs moins passifs).


La valeur vénale s’entend à dire « d’évaluateur externe » - nouvelle désignation de l’expert immobilier.

L’évaluateur externe est règlementairement désigné par l’Assemblée
Générale des associés. Toute SCPI se doit, comme s’agissant du Commissaire aux comptes, d’en désigner un.

La valeur vénale correspond au prix de cession net vendeur estimé à la date de
clôture de l’exercice. Notons bien qu’il s’agit d’une estimation de l’évaluateur externe.

 

D’un point de vue pratique, la valeur de réalisation fournit une indication sur la somme – avant impôts - qui aurait pu être retirée d’une liquidation de la SCPI à la date de référence.

C’est ce que la collectivité des associés « aurait eu dans la poche » en ce cas.

 

Pour les raisonnements, il est intéressant de considérer la valeur de réalisation par part qui est la valeur de réalisation globale divisée par le nombre de parts de la SCPI à la date de référence.

 

2.    Valeur de reconstitution :

 

La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée de l’estimation tous les frais de constitution du patrimoine de la SCPI : frais d’acquisition des immeubles ; commission de souscription ; droits de mutation (pour le calcul de la charge fiscale, il est considéré que les immeubles sont soumis aux droits d’enregistrement.

 

D’un point de vue pratique, la valeur de reconstitution fournit une indication sur la somme – après impôts - que la collectivité des associés a dû débourser pour constituer la SCPI telle qu’elle est.

 

Comme plus haut, il est intéressant de considérer pour les raisonnements,  la valeur de reconstitution par part qui est la valeur de reconstitution globale divisée par le nombre de parts de la SCPI à la date de référence.

 

3.    Notons bien que la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution, destinées à servir de référence pour les souscripteurs, doivent recenser l’ensemble des éléments d’actif de la SCPI et pas seulement à l’ensemble des actifs immobiliers locatifs.

 

4.    D’un point de vue usuel, la différence entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation est rarement inférieure à 15% (cas favorable) et excède parfois 20% (cas défavorable).

 

Ce ratio exprime la déperdition de substance financière intervenue lors de la constitution de la SCPI.

 

5.    Le législateur a voulu que les trois repères que sont la valeur de réalisation, la valeur de reconstitution et la valeur comptable – qui constituent les trois valeurs règlementées – soient chaque année présentées aux associés de la SCPI pour que ceux-ci les « constatent » ou en « prennent acte ».

 

En effet, elles ont toutes trois un grand rôle dans l’appréciation de ce qu’est la SCPI à un moment – de fait une année – donné.

 

Ces trois valeurs règlementées font l’objet de résolutions soumises au vote des associés lors de l’Assemblée Générale annuelle.

 

6.    L’importance règlementaire – et pratique - de la valeur de reconstitution, de la valeur de réalisation et de la valeur comptable apparaît en diverses occasions. Par exemple :

 

. Lors de l’émission de parts nouvelles dans une SCPI à capital variable où le prix de souscription fixé par la Société de Gestion ne peut l’être que dans un « tunnel règlementaire » de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

 

. Lors de la création de parts nouvelles par augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe, où le prix d’émission fixé par l’Assemblée Générale Extraordinaire ne peut l’être que dans le même « tunnel règlementaire » de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

 

. Lors de fusions où les trois valeurs servent de référence aux Commissaires aux apports.

 

. Lors de liquidations où la valeur de réalisation sert de référence au liquidateur et la valeur comptable sert de référence à l’estimation de l’éventuel impôt sur les plus-values de liquidation.

 

. Lors de la dotation d’un fonds de remboursement, où la valeur de réalisation par part sert de référence au prix de remboursement par part, qui peut lui être inférieur mais ne pas l’excéder.  

 

7.    Rappel l’Arrêté du 11 décembre 2013.

Article 422-234 du Code monétaire et financier :

 

« La valeur de réalisation ainsi que la valeur de reconstitution de la SCPI sont arrêtées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice sur la base d'une évaluation des immeubles réalisée par un expert externe en évaluation indépendant ou plusieurs agissant solidairement. Chaque immeuble fait l'objet d'au moins une expertise tous les cinq ans.

Cette expertise est actualisée chaque année par l'expert externe en évaluation.

La mission de l'expert en évaluation concerne l'ensemble du patrimoine locatif

de la SCPI.

Un expert externe en évaluation nouvellement désigné peut actualiser des expertises réalisées depuis moins de cinq ans.

L'expertise immobilière doit être conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI ».

 

Mise à jour : juillet 2018