INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Fluctuat nec mergitur ?

Si le premier terme est certain, le second reste bien moins sûr.

Difficile pour les associés– et plus largement pour le public - d’enfin y voir clair sur la situation comptable et les contours patrimoniaux d'Atlantique Pierre1.

 

On peut déplorer que le conseil de surveillance, davantage porté sur les slogans ronflants que sur l’analyse objective, non seulement n’aide en rien mais même contrarie.

Il est des écuries plus difficiles à nettoyer que celles d’Augias car il ne suffit pas de se croire Hercule pour l’être.

De fait, on n'observe guère d’amélioration tangible depuis la reprise du mandat de gestion par PAREF Gestion le 01/01/2016.

 

Peu après son entrée en fonction, le repreneur a argué avoir relevé diverses surprises – relativement usuelles en pareil cas – telles que factures impayées, charges récupérables non refacturées depuis longtemps à divers locataires qui, parfois, les années passant, ne l’étaient plus ou n’étaient plus solvables.

Le conseil de surveillance a largement gesticulé à cette occasion, certains de ses membres ayant coutume de le faire stérilement, là comme ailleurs, pour se pousser du col.

 

Force est de constater que d’une part le manque à gagner de 2016 est encore en progression par rapport à celui des années précédentes ; que d’autre part, signe de pusillanimité, aucune action en responsabilité n’a été engagée envers le gérant sortant.
 

Probablement PAREF Gestion s’active-t-elle aujourd’hui.

Cependant, pas plus que quiconque, elle n’est un thaumaturge, un faiseur de miracles.

De plus, elle est probablement handicapée par les propos excessifs et souvent déplacés d'une partie du conseil de surveillance.

 

A quoi sert de répéter sans cesse qu’on « stimule » ; qu’on « contrôle » alors qu’on sait  que la perte de substance en amont est irréversible ?

Sauf à être incompétent – question posée – peut-on ignorer qu’un plan de redressement - s'il en était véritablement lancé un plutôt que des slogans - ne pourrait produire d’effet avant un grand nombre d’années ?

Ces clameurs incessantes sont-elles sérieuses si on espère voir des gens travailler ?

 

La commission de gestion est assise sur les revenus encaissés et non pas seulement sur les loyers appelés qui ne seraient pas payés.

La société de gestion a intérêt à surveiller les rentrées effectives puisqu’elle en vit.

Les jappements peuvent-ils accélérer les choses ou seulement indisposer ?

 

Ce préambule posé, quels enseignements peut-on extraire à la mi-2017 du rapport annuel 2016 ?

 

1.    Evaluation des biens :

Valeur patrimoniale de de 52 738 k€ en 2016 contre 55 591 k€ en 2015 à périmètre égal soit une baisse de 1,52%, ramenant la valeur de réalisation par part à 235 € en 2016 contre 237 € par part en 2015.

 

On pourrait presque s’estimer heureux puisque l’année précédente, la baisse était de 12%, en raison d’une « mauvaise évaluation » alléguée.

 

Une analyse plus fine montre que les acquisitions antérieures à 2009 gagnent environ 10% tandis que celles postérieures à 2009 ont perdu environ 8%.

Preuve que c’est bien la politique de dilution outrancière – proposée par le précédent gérant ; recommandée par le conseil de surveillance et approuvée majoritairement par les associés - qui a fortement dégradé la situation.

 

Pourquoi ne pas en faire un élément didactique ?

 

2.    Créances douteuses :

 

A la fin 2016, une provision de 339 k€ est constituée (contre 228 k€ à la fin 2015).
Simultanément, la SCPI reprend sa provision de 499 k€ pour créances douteuses puisqu’une perte de 405 k€ pour créances irrécouvrables a été actée.

 

Situation loin d’être brillante, si on observe que loin d’être conjoncturelle, l’amputation des revenus à ce motif dure depuis des années.

 

Ainsi, comme noté en préambule, le revenu de la SCPI a été amputé de 5% à 8%, pour chacune des trois années 2014 (6,01%), 2015 (5,13%), 2016 (8,22%), du fait d’impayés (loyers et charges).

S’ajoute à cette érosion le coût des procédures nécessaires pour libérer les biens.

 

3.    Litige Westondale et autres :

 

Atlantique Pierre1 a été condamnée à un dédommagement de 83 000 € (0,36 € par part) non provisionnés et affectant directement le résultat 2016.

Difficile d’en donner quitus au conseil de surveillance et au gérant entrant.

 

A l’occasion de l’appel qu’elle a interjeté, Atlantique Pierre1 souligne avoir respecté son obligation de délivrance et indique que Westondale ne justifie pas d’un préjudice ouvrant prétention à dommages et intérêts.

 

D’autres procédures à la conclusion incertaine sont en cours.

 

Notons que l’Assemblée Générale du 14 juin 2017 s’est déroulée dans un climat de circonstance : un huissier a été commis afin d’enregistrer les débats compte-tenu de relations dégradées entre certains associés - on peut les comprendre - et le conseil de surveillance.

 

Les actions déployées pour redresser la situation ont été qualifiées « d’opportunistes ».

Ce qui est tout dire pour résumer que le SCPI navigue à vue entre les écueils hérités du passé - mais n'ayant fait l'objet d'aucun appel en responsabilité - et une avalanche d'idées reçues sans grand fil conducteur.

 

Cependant, la société de gestion joue gros sur ce dossier et semble s’en occuper. Quelques relocations ont eu lieu ainsi que diverses cessions de biens vacants et problématiques.

Sont intervenues quelques acquisitions que l’on espère moins désastreuses que par le passé, d’autant plus que chacune est financée pour partie par un emprunt.

Il ne faudrait pas que le levier s’inverse.


Les encaissements restent nébuleux, le passé pesant encore lourd sur la situation actuelle du taux d’impayés. Les questions à ce propos semblent ressenties comme malpolies par ceux qui se croient famille régnante de la SCPI.

Non seulement aucune amélioration n’est en vue depuis la reprise du mandat de gestion mais comme vu plus haut, le taux d’impayés a encore augmenté pour passer à plus de 8% des revenus d’Atlantique Pierre1 en 2016.

 

La SCPI voit aussi près de 20% de son patrimoine engagé dans des indivisions avec d’autres SCPI gérées par son ancienne société de gestion FIDUCIAL GERANCE.

Ce mélange de genres ne peut réjouir.

 

Bien entendu, l’évolution du résultat par part lors des exercices futurs sera le juge de paix.

 

Notons ici que comme pour toute SCPI, l’évolution de la règlementation relative aux provisions aura une incidence sur le résultat comptable. En effet, la provision pour grosses réparations (PGR) est remplacée par une provision pour gros entretien (PGE).

Elle ne change pas seulement d’appellation mais aussi de contour et d'incidence comptable.

 

Cependant, la vacance locative élevée et les acquisitions passées grevées de loyers surévalués à réviser en baisse, ne permettent guère d’espérer une amélioration du rendement locatif avant longtemps.

 

Notons également que cette SCPI, sinistrée du fait de la duplicité des uns et de la négligence des autres parmi tous ceux qui ont eu une influence sur elle, semble entrée dans un triple et problématique "contre cycle" :

 

. Le marché immobilier ne devient-il pas défavorable aux bailleurs ?

 

. Un fonds privé chinois domicilé à Shanghai est-il le mieux à même de la comprendre ?

 

. Le camelottage véhément procure-t-il la qualité ?

 

Au bilan de l'exercice, il y a tout lieu d’être préoccupé par le comportement d'une partie du conseil de surveillance que les associés gagneraient à remanier profondément s'ils veulent qu'un jour leur SCPI s'améliore.

 

Il leur faut également éradiquer des ponctions infodées sur le patrimoine de la SCPI, véritable mise en coupe réglée en abusant de la crédulité d'une majorité d'associés.

Comprendre, la rémunération d'un secrétariat externe du conseil (?! malheureusement, on ne rêve pas !?) et un budget de communication pléthorique inutilement alloué à ce même conseil pour ce qui n'a jusqu'ici été qu'une pénible promotion personnelle.

 

La lecture des documents émis confirme :

 

. La sortie d'argent pour rémunérer - très curieusement - des "collaborateurs" externes.

 

. Des frais somptuaires liés au conseil de surveillance : 108 000 euros soit 2,6% des loyers perçus par une SCPI que tous les observateurs sérieux considèrent comme sinistrée et dont le dividende poursuit sa baisse.

 

. Des interventions dudit conseil de surveillance qui pourraient s'analyser en une immixtion dans la gestion.

 

Ne s'agirait-il pas d'un cas insidieux de mise d'une SCPI en coupe réglée au travers de diverses complicités ?

 

L'affaire est en tout cas à suivre de près afin de conjurer une possible dissémination.