INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

A ce niveau, cela devient bluffant.

La société de gestion de CIFOCOMA vient d'adresser aux associés de celle-ci le dernier BTI - avril 2018 - assorti de sa ‘‘fameuse’’ « expression directe » du conseil de surveillance (*) dont ceux qui en sont à l'abri se divertissent. Document souvent inénarrable qu’il faut pourtant parfois tenter de narrer.

 

Texte de propagande à sens unique et de ce fait dangereux pour les associés concernés et tous ceux qui pourraient le devenir.

 

Il est manifeste que le pluralisme ne prévaut plus dans ce conseil de surveillance et qu'une grande partie des associés n'y sont plus représentés.

 

Nonobstant certaines idées préconçues reposant sur le développement significatif de la vente par voie de sites, les petites SCPI de boutiques, sous réserve de rester spécialisées en des formes de commerces qui ne "s'électronisent" pas, peuvent encore offrir un complément utile à d'autres formes moins fiscalisées (**) d'épargne.

 

Il serait dommage de les laisser détériorer par quelques intrigants car, précisément, ces autres formes d'épargne plus judicieuses par ailleurs, couvrent rarement leur domaine propre.

 

En commençant par le plus simple, on relève que l’évènement majeur constitué par le recul de 25% de la distribution trimestrielle courante - de date à date sur un an – est dissimulée sous le verbiage et de fait occultée.

 

Pourtant les choses sont simples.

Un associé ayant reçu 1000 € en mai 2017, vient de recevoir, à participation égale, 750 €.

Une paille. Sortons les mouchoirs.

 

Sept fois plus de parts à vendre (sur les 5 ordres de vente positionnés les plus bas) que de parts à acheter (sur les 5 ordres d'achat positionnés les plus haut) au 26 mai 2018 ?

Pas un mot. 

 

Mais il faut croire que ces évènements euphorisent le CS puisqu’il préfère annoncer de manière ronflante que « L’objectif de la présente communication …. » est « ….d’indiquer les évolutions nécessaires et les souhaits pour une action bénéfique ».

En toute modestie. On excusera le peu.

 

A considérer l’évolution de la distribution, conséquence de problèmes sous-jacents, les associés peuvent sans doute éviter de renouveler les mandats des membres sortants lors de la prochaine Assemblée du 14 juin 2018.

il serait bien le moins de les inviter à se ressourcer à distance du conseil.

 

Après ce qui est occulté, vient ce qui est commenté.

 

On lit ainsi :

 

« Il est clair que le transfert d’une SCPI entre deux gestionnaires s’accompagne toujours de difficultés ….. ».

 

Pourquoi, dès lors, le CS a-t-il suscité ce « transfert » et de facto ces «  difficultés » ?

Qui plus est au travers d’un processus troublant, sans appel d’offre ?

Quel intérêt le conseil y a-t-il trouvé, ou du moins certains de ses membres (puisqu’il n’y a jamais eu unanimité sur la démarche) ?  

 

Doit ici être relevée une curieuse coïncidence :

Une première SCPI « transférée » à une société de gestion. Sans appel d’offre.

Une seconde SCPI « transférée » à la même société de gestion. Sans appel d’offre.

Une troisième et simultanément une quatrième, encore « transférées », toujours à la même société de gestion et toujours sans appel d’offre.

 

Au terme de mécanismes au scénario immuable mêlant désinformation et inquiétude ; déstabilisation et lassitude.

 

Où est le truc qui fonctionne de façon apparemment imparable ?

 

Où est-il encore dans l’esquisse d’un projet dont le profit serait à sens unique ?

Qui nulle part n'a jamais profité aux associés ?

 

« Enfin, la diversité (?! sic) et la complémentarité (?! sic) de nos SCPI CIFOCOMA 1 (sic ***) et 2 devrait permettre leur rapprochement et bénéficier ainsi d’un effet de levier fort (?!) pour accéder à des investissements d’un niveau plus grand ».

 

« Niveau plus grand » ? En concurrence avec tout le monde ? pourquoi donc ?

 

« Effet de levier » ? Alors que depuis 50 ans pour l’une et 45 ans pour l’autre leur modèle d'accquisition e petit commerce de centre ville – davantage réussi quand il est resté parisien – a damé le pion aux alternatives concurrentes, la plus ancienne et parisienne des deux s’avérant la plus performante ?

 

S’agissant des arguments - qui sont en fait des slogans - cette « expression directe » du conseil de surveillance (*) mâtine Guignol et Frégoli.

 

Car le propos convenu ne répugne pas au surréalisme.

 

« Les comptes sont audités chaque trimestre par le commissaire aux comptes qui valide le montant envisagé ».

 

« Montant envisagé » ?

S’agissant des comptes ?

Sont-ils élastiques ? Versatiles ? A la tombée du plateau ?

 

« L’étape suivante est la génération du dividende …. ».

« ... génération …. » ? Après manipulation ?

 

Le dividende n’est-il pas le résultat de l’action économique dont résultent les comptes et la capacité de distribution ? Résulte-t-il d’un tripotage ?

 

Nous plaignons le commissaire aux comptes, en lequel nous avons bien sûr confiance, de subir les gaffes de tels commentateurs.

 

Le meilleur est à suivre :

 

« La problématique pour ce premier trimestre est que CIFOCOMA ne disposait pas d’une trésorerie suffisante ».

 

Pourtant, dès le début du paragraphe suivant, le rédacteur ajoute :

« Tout est investi ».

 

Suivi d’une phrase incompréhensible, se voulant une précision :

« Cet état de fait dure depuis quelques années mais son acuité s’est faite jour à l’occasion du changement de gérance ».

 

Si « tout est investi » et que « cet état de fait dure », où est le problème ?

 

Et si une « acuité s’est faite jour (?!) à l’occasion du changement de gérance », pourquoi le conseil de surveillance y a-t-il poussé - de manière non unanyme - après un processus de déstabilisation ? 

 

Si cela « dure depuis quelques années » comment le CS peut-il ne le découvrir et ne l’évoquer qu’aujourd’hui ?

 

Soit il n’a rien vu et il a péché – pour ses seils membres majoritaires atteints de cécité – par incompétence.

 

Soit il a vu et savait et il a dissimulé – pour ses membres qui utilisent « l’expression directe » en bafouant le pluralisme – de manière coupable une information significative.

 

La suite pourrait horrifier :

 

« En effet, les banques ont tout bloqué …. ».

 

A constater ce qui a été versé, on ne rêve pas malheureusement.

 

Mais on bisse la question. Pourquoi le CS a-t-il suscité pareille situation, alors qu’il soutient en suivant que « …. votre SCPI dispose d’une excellente sécurité immobilière, d’un excellent report à nouveau et de réserves importantes ».

 

En résumé, tout est « excellent».

 

Sauf le conseil de surveillance.

 

Dont la démission collective serait appréciée, président en tête.

 

Tant pis pour les minoritaires innocents. Il faut y mettre de l’ordre rapidement.

 

Certainement pas par la réélection de membres sortants qui candidatent sans vergogne.

Qui ont fait quasiment le vide autour d’eux s’agissant de nouvelles candidatures quand ils ne néantisent pas les rares qui subsistent, alors qu'on détecte chez certains une propension à la récidive dans la création récurrente de problèmes.

Qui prétendument mériteraient confiance lorsqu’on considère leurs dégâts répétés, depuis longtemps ?

 

Espérons qu’avec le temps, de nouvelles personnes apporteront une bouffée d'air plus respirable dans un milieu devenu délétère. L’avenir commence aujourd’hui pour préparer cette perspective.

 

(*) Les visiteurs désireux de disposer du document pourront en adresser la demande. 

 

(**) Les SCPI sont éligibles à l'IFI et ne bénéficient pas du PFU.

 

(***) CIFOCOMA 1 n’existe pas. Depuis un demi-siècle, c’est CIFOCOMA et le président du conseil de surveillance ne le sait pas. S’il avait pris l’avis des membres auxquels il n’a pas pris la peine de présenter son projet de prose, il l’aurait su.