INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Comme dans les pires. Malheureusement.

Des choix malheureux d'investissement, après collecte à contre conjoncture, avec l'assentiment de certains membres du conseil de surveillance qui, ailleurs, s'illustrent par le boniment.

 

Maitriser ce désordre ? Il le faut, en prenant les choses avec raison et par le bon bout.

ASPECTS PATRIMONIAUX, FINANCIERS ET SOCIAUX DE LA SCPI CIFOCOMA :

 

A.    Rappels succincts (au début 2018) :

 

. Le patrimoine est évalué à environ 24,2 millions € pour 49 biens dont 48 de commerces et un de bureau.

 

. Ce patrimoine est financé sur fonds propres pour environ 19,6 millions € et pour environ 4,6  millions € à crédit, en cours d’amortissement. Ci-après, les prix d’acquisition sont exprimés frais inclus.

 

. Le prix d’acquisition actes en main de ce patrimoine est légèrement supérieur à 13 millions €. Les plus-values latentes sont donc considérables puisque de l’ordre de 11 millions €. Les plus-values déjà constatées et nettes d’impôt pour les personnes relevant de l’IRPP s’élèvent à 2,85 millions € environ.

 

. Quinze biens ont été acquis depuis plus de 30 ans (certains le sont depuis près de 50 ans) et sont purgés de toute perspective d’impôt sur les plus-values et prélèvements sociaux. Il y a là un énorme gisement de revenus futurs hors impôt. Pour sept autres biens acquis entre 30 et 18 ans, les plus-values sont intégralement amorties ou en voie de l’être bientôt, ainsi que les prélèvements sociaux dans une moindre mesure.

 

. Six biens sont vides, dont quatre d’acquisition récente (à partir de 2011) et certains depuis longtemps.

 

. Les contentieux se sont fortement aggravés en 2017, essentiellement suite aux défaillances du Marché Cotte (bail du 26/11/2013) et de Biscarosse (acquis en août 2014) qui affectent le résultat 2017 de plus de 13%.

 

. La politique - après 2009 - de fuite en avant dans des augmentations de capital suivies d’acquisitions risquées pour employer les fonds dans un marché cher, a été un échec pour les associés dont les leçons doivent être tirées.

 

B.    Biens vacants et/ou en contentieux :

 

. Acquisitions postérieures à 2009 :

 

. Epernay (51) ; 5, rue Flodoard ; acquis 180 822 € le 21/01/2011 ; vacant depuis 01/01/2016 (après vacance puis location précaire).

 

. Epernay (51) ; 36, place des Arcades ; acquis 359 970 € le 24/06/2011 ; vacant depuis 01/01/2015.

 

. Fréjus (83) : 758, av. Ml de Lattre de Tassigny, acquis 298 855 € le 08/03/2013. Second bien à rencontrer des difficultés à Fréjus, après celui du centre ville, finalement reloué après vacance avec une forte baisse de loyer (14,5 KE contre 24 KE).

 

Les acquisitions à Epernay et à Fréjus après augmentations de capital ne sont-elles pas de sévères échecs ?

 

. Angers : 19-21, boulevard Carnot ; acquis 559 487 € le 18/06/2013 ; immeuble de bureau difficile à relouer mais bâti de qualité. Probablement à céder en regrettant de l’avoir acheté.

 

. Acquisitions antérieures à 2009 :

 

. Fleury les Aubrais (45) ; acquis le 31/12/1969 ; deux lots vacants difficiles à relouer.

 

C. Postes de frais insuffisamment documentés et à expliciter :

 

Concerne les postes : «honoraires divers» ; «concours divers» ; «voyages, déplacements et réception».

 

D. Gouvernance :

 

Trois postes sont à pourvoir au conseil de surveillance lors de l’AG du 14 juin 2018.

 

Les échecs ci-dessus invitent à favoriser un large renouvellement et d’écarter des cumuls factices.