INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Augias surclassé ?

L’assemblée générale de Cifocoma 2 du 14 juin 2018 appelle les observations suivantes, en s'en tenant à l'essentiel :

 
Indiquons en préambule que la société de gestion a missionné un huissier aux frais de la SCPI pour dresser un procès-verbal de constat de la tenue de l’Assemblée.

La question des emprunts a été longuement évoquée, à l’initiative de la société ALCYON (M. Bonfil-Praire), porteuse de plusieurs dizaines de pouvoirs.
 
En effet certains de ces prêts dépassent les 3% d'intérêts, ce qui est aujourd'hui très élevé. D’autre part, ces prets couvrent parfois des biens vacants.
Les deux travers se cumulent parfois dans un levier inversé aux effets très néfastes.
 
La politique mise en oeuvre par le précédent gérant avec l’aval d’une majorité du conseil de surveillance est largement en cause.
Rien n’a été fait à ce jour pour y remédier, les sortants étant surtout occupés à promouvoir leur réélection, ce qui leur a réussi puisqu'ils n’ont malheureusement pas été éconduits mais  reconduits, dans le cadre d'une élection gravement viciée afin de l'orienter.
 
Paref Gestion indique qu’elle fera le point ligne par ligne et examinera l’opportunité de vendre certains biens devenus vacants.
 
Notons que sans compter les commissions de commercialisateurs externes qui viendront en sus, Paref Gestion touchera 2,5% HT du montant de chaque vente d’immeuble puisque cela a été approuvé par l’assemblée (avec néanmoins une proportion significative de votes défavorables).

Notons également que s'agissant d'acquisitions récentes, 13 acquisitions ont été réalisées au cours de la seule
année 2012, la plus affectée.
Sur ce total, 6 locaux sont aujourd'hui vacants depuis longtemps - soit près de 50% des acquisitions - dont 3 acquis à crédit à 3,5% sur 10 ans.
 

Si les problèmes de vacances affectent spécialement les initiatives 2012 de l'ancien gérant et du conseil de surveillance, les autres années n'en sont pas exemptes, marquant la médiocrité des opérations réalisées.

 

De plus, les villes retenues pour y investir sont loin de constituer des emplacements de premier ordre. A un point tel que cela recèle probablement un loup et il faudra y revenir car ces SCPI faisaient partie d'une large famille qui ne pouvait que se partager les investissements.

Comment ? Telle est la question.

 

En 2011, on trouve un bien acquis à crédit à crédit à Paris moyenneant un taux très élevé de 3,89%, heureusement non vacant. En revanche, un bien acquis cette année là est vacant à Dunkerque.

 

En 2014, on trouve à Manosque un bien vacant depuis mi-2015 (?!), acquis à crédit.
 
En 2015, on trouve un commerce  - avec des logements vacants au dessus depuis l'origine - qui est devenu lui-même vacant à fin juillet 2018.
 
Le tiers des acquisitions de 2011, 2014 et 2015 sont devenues vacantes puisque 3 biens ont été achetés chacunen de ces 3 années.
 
Cela se passe de commentaire, une fois dit que rien n’est encore fait pour redresser ce mauvais héritage dû au conseil de surveillance et à l'ancien gérant.
 
On comprend mieux que ce dernier a préféré prendre le large, face à des associés parfois naïfs et toujours désinformés. Le conseil de surveillance n'ayant pas donné sa part aux chiens en la matière, il faudra y revenir en espérant que l'accumulation des revers pourra conduire les premiers intéressés à se déciller.
 
On observe d'ailleurs que le conseil de surveillance s'attache à éluder la question, préférant multiplier les anathèmes envers les associés qui la soulèvent.
 
En fait, depuis que le précédent président de ce conseil a été poussé à la démission par des comportements malveillants, à l'automne 2015, cette instance n'émet plus que des recommandations inappropriées en regard des problèmes rencontrés, lesquels s'accumulent et s'amplifient forcément.

Une autre question a été posée par Mr Bonfil-Praire (ALCYON) concernant les chiffres mentionnés dans la rubrique "COMPTES 2017" du rapport du conseil de surveillance (qui figure en page 27 du apport annuel 2017), qui sont incohérents avec ceux fournis par le gérant.
 
Le directeur général de la société de gestion et le commissaire aux comptes de la SCPI ont confirmé une erreur (de 100 k€ soit environ 8%) entre les résultats comparés de l’exercice 2016 et de l’exercice 2017, évoqués par le conseil de surveillance dans son rapport à l'Assemblée.

Dans le procès-verbal de constat d'huissier, il est simplement indiqué "Monsieur BONFIL pose une nouvelle question" !
Pareille vacuité invite  à se demander pourquoi le nouveau gérant a pris l’initiative d’engager les deniers de la SCPI pour un résultat aussi creux.
 
Quoiqu’il en soit, la publication de chiffres faux dans le rapport du conseil de surveillance est fâcheuse puisque ce dernier s’étend ensuite dans une longue explication pour exposer le sens d’un phénomène ..... inexistant.
 
Lorsqu’on ne sait pas lire des comptes et lorsqu’on n’a ensuite que des sottises à en dire, le mieux est de ne pas se pousser du col (ce qui restera sans doute un voeux pieu pour qui a déjà approché les personnes).
 
Au bilan, cette partie du rapport du conseil à l'Assemblée est non seulement à son image, sans valeur, mais surtout grandement trompeur pour les associés.
 
Un correctif furtif a été apporté par les membres en cause dans le communiqué dit "EXPRESSION DIRECTE DU CONSEIL DE SURVEILLANCE DE VOTRE SCPI CIFOCOMA 2" (qui n'est pas en fait une oeuvre collective mais orientée par quelques uns) :
 
"Pour votre information, un report erroné de chiffre de 2016 s’est glissé dans le rapport du Conseil de surveillance relatif aux Comptes 2017 en page 27 du rapport annuel 2017. Il faut lire : le résultat de l’exercice 2017 est de 1 151 749 1 contre 1 201 608  «1 102 290 »  en 2016".
 
Un “report erroné” (sic) mais qui reçoit un commentaire sans objet de plusieurs lignes dans un rapport annuel qui subsiste !

Il est ici à regretter qu’une rectification du rapport annuel ne soit toujours pas adressée aux associés et que les chiffres et appréciations erronés perdurent.
 
Parallèlement à l’Assemblée, on aura noté le correctif suivant dans le bulletin du second trimestre 2018 de Cifocoma2 :
 
“Erratum
Pour votre information, une erreur s’est glissée dans la rubrique Congé reçu le trimestre précédent. En effet, l’actif Marionnaud Lafayette est situé à Clermont Ferrand et non Saint Etienne”.


On aura également noté que dans le bulletin du second trimestre 2018 de Cifocoma, on trouve cette contrepartie :

“ERRATUM
Une erreur s’est glissée dans le bulletin d’information du 1er trimestre 2018 concernant un congé reçu, celui de l’actif Marionnaud situé à Clermont Ferrand qui n’appartient pas au patrimoine de votre SCPI”.


Dans le bulletin du premier trimestre 2018 de Cifocoma 2 il avait été fait mention d'un “congé Marionnaud Lafayette à St-Etienne".
 
Pour avoir la bonne information - ce n'était pas St-Etienne mais Clermont-Ferrand ; est-ce pareil vu de 75008 Paris ? - il fallait disposer du bulletin du premier trimestre 2018 de Cifocoma qui parlait bien de "Marionnaud à Clermont-Ferrand" ... immeuble qui n'appartient pas à Cifocoma ...

Cet amoncèlement d’erreurs est-il le motif qui incite certains membres communs aux deux conseils de surveillance (et également parfois communs à ceux de deux autres SCPI gérées par la même société de gestion) à favoriser une perspective inappropriée de fusion ?
 
Le motif est plus probablement dans la recherche du renflouement de ce qui a déjà été détérioré par ce qui ne l'a pas été encore trop.
En faisant le vide de témoins gênants, au passage. 
 
Notons, en page 3 des documents répondant aux liens ci-après, la composition des conseils de surveillance des quatre SCPI concernées par ces manoeuvres dont on comprend dès lors l'instigation et la portée :
 
 
 
 
 
Gageons que le sujet de la vie sociale de ces diverses SCPI n’est pas clos.