INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
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Dire qu'il y a 3 ans c'était encore un fleuron 

La société de gestion de CIFOCOMA2 vient d'adresser aux associés de celle-ci le dernier BTI - avril 2018 - assorti de sa ‘‘fameuse’’ « expression directe » du conseil de surveillance (*).

 

Texte de propagande à sens unique et de ce fait dangereux pour les associés concernés et tous ceux qui pourraient le devenir.

 

Il serait intéressant de vérifier si le pluralisme existe toujours dans ce conseil de surveillance ou si une grande partie des associés n'y sont plus représentés.

 

Nonobstant certaines idées préconçues reposant sur le développement significatif de la vente par voie de sites, les petites SCPI de boutiques, sous réserve de rester spécialisées en des formes de commerces qui ne "s'électronisent" pas, peuvent encore offrir un complément utile à d'autres formes moins fiscalisées (**) d'épargne.

 

Il serait dommage de les laisser détériorer par quelques intrigants car, précisément, ces autres formes d'épargne plus judicieuses par ailleurs, couvrent rarement leur domaine propre.

 

En commençant par le plus simple, on relève que l’évènement majeur constitué par le recul de 25% de la valeur de la part, sur la durée publiée par la société de gestion, est purement et simplement occultée.

 

Huit fois plus de parts à vendre (sur les 5 ordres de vente positionnés les plus bas) que de parts à acheter (sur les 5 ordres d'achat positionnés les plus haut) au 26 mai 2018 ?

Pas un mot. 

 

A croire que pour le CS il s’agirait d’une paille.

 

La suite, en revanche n’en est pas une, puisqu’on lit :

 

« …. Après étude des patrimoines des 2 SCPI CIFOCOMA et CIFOCOMA 2, le projet d’une fusion a semblé évident …. ».

 

« Semblé évident » à la société de gestion et à ses personnes-liges sans doute.

Aux associés réfléchis, certainement pas tant les vices, visibles ou cachés, abondent.

 

« Cette fusion assurera …. ».

Comme si elle était déjà faite.

 

«  une meilleure taille …. ».

Comme si la taille était un gage de succès s’agissant de SCPI de boutiques de centre ville, dont l’une a 50 ans et l’autre 45 ans et que les deux ont damé le pion aux alternatives concurrentes, la plus ancienne, également la plus parisienne s’étant avérée la plus performante à cet égard.

Si c’était vrai, pourquoi avoir attendu des dizaines d’années pour s’en apercevoir ?

Tout simplement parce qu’en réalité, c’est faux.

 

N’est pas faux en revanche que le gérant y aurait intérêt et sans doute avec lui ceux qui l’y aident.

Et c’est tout. Car partout cette sorte de projet a toujours été à sens unique, sans ne jamais profiter aux associés, que de toute façon il lèse, fiscalement parlant

 

Doit ici être relevée une étrange coïncidence :

Une première SCPI « transférée » à une société de gestion. Sans appel d’offre.

Une seconde SCPI « transférée » à la même société de gestion. Sans appel d’offre.

Une troisième et une quatrième, simultanément, encore « transférées », toujours à la même société de gestion.

On se répète. Sans appel d’offre.

 

Au terme de mécanismes au scénario immuable mêlant désinformation, déstabilisation, inquiétude et lassitude.

 

Où est le truc qui fonctionne si bien ?

 

Si on se perd en conjectures pour savoir pourquoi le CS a suscité le « transfert » du mandat de gestion et de facto les difficultés que ce « transfert » entraîne, au travers, qui plus est, d’un processus curieusement sans appel d’offre comme ceux qui l’ont précédé, on pourra chercher dans cette voie, les affaires résultant rarement du hasard.

 

Puis ce qui semble une provocation dans le contexte actuel de CIFOCOMA 2, compte-tenu de l’ampleur de la vacance notamment concernant les biens d’acquisition récente.

 

«  …. Une visibilité sur les risques locatifs potentiels ».

 

Mais bien une cécité sur la vacance locative puisqu’il est évité de l’évoquer alors qu’elle saute aux yeux et explique en partie la chute du prix de la part précédemment évoqué.

 

Un taux d’occupation financier de 88,2% est avancé, fort médiocre pour une SCPI de ce type qui a fait bien mieux avant que le conseil de surveillance ne reçoive sa configuration actuelle.

 

Présenté sans aucun historique, il reste dénué de détails et d’objectif.

Mais pas d’incantartion puisque « Des actions très avancées sont en cours pour le relever ». Sans qu'on sache, fut-ce succinctement, lesquelles. 

 

On peut cependant compatir au fait que le conseil ne dispose pas, au 4 mai 2018, date de signature de son « expression », des éléments comptables permettant de savoir où les choses vont. Vont réellement, litière faite des slogans.

 

En résumé, ce qui est important, la vacance, la chute du prix des parts, le conseil de surveillance ne le voit pas et ce qu’il voit, une perspective de fusion économiquement illusoire et fiscalement néfaste, est contraire à l’intérêt des associés.

 

Ce ne sera certainement pas par la réélection de membres sortants qui candidatent sans vergogne que la situation s’améliorera, notamment lorsqu'on détecte chez certains une propension à la récidive dans la création récurrente de problèmes aigus.

 

Quant aux candidatures nouvelles, elles sont tout simplement néantisées, les sortant s’estimant sans doute en pays conquis dans leur pré carré.

 

Espérons cependant qu’avec le temps, de nouvelles personnes apporteront une bouffée plus respirable dans un milieu devenu délétère. L’avenir commence aujourd’hui pour préparer cette perspective.

 

(*) Les visiteurs désireux de disposer du document pourront en adresser la demande. 

 

(**) Les SCPI sont éligibles à l'IFI et ne bénéficient pas du PFU.