INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Comme dans les pires. Malheureusement.

Des choix malheureux d'investissement, après collecte à contre conjoncture, avec l'assentiment de certains membres du conseil de surveillance qui, ailleurs, s'illustrent par le boniment.

 

Maitriser ce désordre ? Il le faut, en prenant les choses avec raison et par le bon bout.

ASPECTS PATRIMONIAUX, FINANCIERS ET SOCIAUX DE LA SCPI CIFOCOMA2

 

A.        Rappels succincts (au début 2018) :

 

-       Le patrimoine est évalué à environ 23,8 millions € pour 64 immeubles de commerce en 72 lots locatifs.

-       Ce patrimoine est financé sur fonds propres pour environ 20,7 millions € et pour environ 3,1 millions € à crédit, en cours d’amortissement.

Ci-après, les prix d’acquisition sont exprimés frais inclus.

-       Le prix d’acquisition actes en main de ce patrimoine est légèrement supérieur à 14,4 millions €. Les plus-values latentes sont donc significatives puisque de l’ordre de 6,3 millions €. Les plus-values déjà constatées et nettes d’impôt pour les personnes relevant de l’impôt sur le revenu s’élèvent à 1,18 millions € environ.

-       36 lots ont été acquis depuis plus de 30 ans (certains depuis environ 40 ans) et sont purgés de toute perspective d’impôt sur les plus-values et prélèvements sociaux. Un autre bien, acquis depuis 28 ans, le sera bientôt. Ces biens constituent un gisement de revenus futurs hors impôt.

-       35 lots, acquis depuis 13 ans ou moins, souffriraient, en cas de cession une forte imposition.

-       11 lots sont vides, dont 9 d’acquisition récente (à partir de 2011) et certains depuis de nombreux mois voire années.

-       17 contentieux en cours devraient se traduire par un risque financier augmenté d’environ 20%.

-       La politique - depuis 2009 - de fuite en avant dans des augmentations de capital suivies d’acquisitions risquées pour employer les fonds dans un marché cher, a été un échec pour les associés dont les leçons doivent être tirées.

-       Depuis le 1er octobre 2017, la commission de gestion n’est pas couverte par une autorisation d’Assemblée Générale.

 

B.        Biens vacants et/ou en contentieux :

- Acquisitions postérieures à 2009 :

-        Dunkerque (59) ; 3941 pl. Emile Bollaert ; 91 m² ; acquis 275 010 € le 07/07/11 ; vacant depuis 01/01/2017 (1 an).

-        Vienne (38) ; 36 rue Marchande ; 37 m² ; acquis 113 530 € le 18/01/12 ; vacant depuis 09/09/2016 (1 an et demi).

-        Alençon (61) ; 2931 rue des Sieurs ; 85 m² ; acquis 93 263 € le 30/03/12 ; vacant depuis 01/05/2015 (près de 3 ans).

-        Quimper (29) ; 21 rue Saint-François ; 189 m² ; acquis 751 550 € le 29/06/12 ; vacant récent ; surface importante.

-        Saint-Etienne (42) ; rue Léon Nautin ; 107 m² ; acquis 275 010 € le 10/08/2012 ; vacant depuis 27/12/2014 (plus de 3 ans).

-        Thionville (57) ; 7 rue Vieille Porte ; 53 m² ; acquis 221 597 € le 21/12/2012 ; vacant depuis 09/09/2016 (plus de 2 ans).

-        Manosque (04) ; rue Grande ; 45 m² ; acquis 168 397 € le 31/01/2014 ; vacant depuis 05/06/2015 (près de 3 ans).

-        Clermont-Ferrand (63) ; 2325 av. des Etats-Unis ; 140 m² ; acquis le 27/05/2015 ; vacant depuis 29/05/2015 (près de 3 ans).

-        Lens (62) ; boulevard Emile Basly ; 110 m² ; acquis 114 841 € le 25/01/2012 ; vacant depuis 12/12/2012 (plus de 5 ans).

 Acquisitions antérieures à 2009 :

-        Blanquefort (33) ; centre commercial de la Renney ; 55 m² ; acquis 58 062 € le 9/08/1978 ; vacant depuis 07/03/2017 (1 an).

-        Courbevoie (92) ; 67, av. Marceau ; 251 m² ; acquis 255 626 € le 13/02/1984 ; vacant récent, surface importante.

En conclusion, la collecte à contre conjoncture suivie d’emplois sur des emplacements de second ordre en période de cherté générale, ne peut améliorer les performances. Au contraire, « mutualiser » par des locaux devenant vacants peu après leur acquisition est un handicap surajouté, qui invite à se défier de l’idée reçue que «plus gros est plus beau».

C.        Postes de frais insuffisamment documentés et à expliciter :

Concerne les postes : «honoraires divers» ; «concours divers» ; «voyages, déplacements et réception».

D.        Gouvernance : trois postes à pourvoir au conseil de surveillance lors de l’AG du 14 juin 2018 :

Depuis le changement forcé et désolant de présidence du conseil de surveillance, mi-2015, le prix de la part a chuté de l'ordre d'un quart par rapport au maximum atteint à cette époque. Les échecs évoqués ci-dessus invitent à favoriser un large renouvellement et à écarter tout cumul factice.