INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Intéressant. En ce moment.

Septembre 2018.

 

Inventaire qui semble mener loin mais pas toujours où l'on croit.

Un visiteur a bien voulu nous communiquer l’analyse suivante qui nous paraît digne d’intérêt concernant les investissements de la SCPI IMMORENTE hors de France :

A la date de référence de fin 2017, 222 achats ont été effectués en Belgique, aux Pays-Bas ainsi qu'en Allemagne, selon le décompte ci-dessous :

 

BELGIQUE :

 

52 achats dont un le 22 mars 2006 et les autres entre le 12 octobre 2010 et le 3 décembre 2015 pour un montant de 95,29M€ HD (hors droits) et 12,67% de frais en moyenne.

Ce patrimoine constitué de 1 achat en 2006, 10 en 2010, 17 en 2011, 7 en 2012, 5 en 2013, 10 en 2014 et 2 en 2015 est valorisé à 88,85M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.

En Belgique il semble normal d'avoir des frais d'acquisition de 10 à 12,5%.

Cependant ces frais ont dépassé les 15% pour 18 des achats ci-dessus et même 20% pour l'un d'entre eux (Bruxelles rue de Wand 58A acheté le 12 juillet 2012).


N’est-ce pas excessif s’agissant d’un patrimoine qui a perdu de la valeur hors frais puisque les investissements en Belgique ont perdu 6,76% de leur valeur hors droits ?

 

Pourquoi des achats apparemment surpayés et si grassement commissionnés ?

 

Une situation du même ordre s'observe chez EFIMMO1, IMMORENTE2, SOFIPIERRE et SELECTIRENTE (une SIIC), gérées par la même société de gestion.

 

ALLEMAGNE :

 

4 achats du 31 mars 2014 au 1er octobre 2015 (2 par an dont un achat de plus de 40M€ chacune de ces 2 années) pour un montant de 103,63M€ HD et 5,89% de frais en moyenne.

 

Ce patrimoine est valorisé à 107,7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits, ce qui montre que les investissements en Allemagne ont progressé de 3,93% hors droits.

PAYS-BAS :


22 achats répartis sur 166 biens aux Pays-Bas pour 354,084M€ HD et 7,89% de frais en moyenne entre le 29 juillet 2014 et le 29 septembre 2017.

 

Ils sont plus précisément répartis comme suit :

 

2014 : 2 achats, 10,554M€ investis et 7,34% de frais en moyenne.

 

2015 : 36 biens dont des achats de 2, 7, 8 et 16 boutiques réparties sur plusieurs villes. Cela représente 63,63M€ investis et 8,38% de frais en moyenne (dont un achat de 7,24M€ – pour 7 boutiques - supportant 11,48% de frais, un achat de 8,47M€ – pour 8 boutiques - supportant 10,52% de frais et 2 achats de fin d'année supportant autour de 12,5% de frais).


Quel est le motif des écarts constatés en ce qui concerne les frais ?

Ces frais sont parfois dans la moyenne d'autres SCPI (ils semblent de l'ordre de 7% aux Pays-Bas) que ce soit pour de petites ou grosses acquisitions.

 

Ici, on observe des montants de frais bien au-delà de 10% tant pour de petits que de gros montants acquis.


2016 : 53 biens dont des achats de 2, 3, 6, 11, et 14 (2 fois de suite) boutiques réparties sur plusieurs villes. Cela représente 118,123M€ investis et 7,94% de frais en moyenne.


2017 : 75 biens dont des achats de 7, 10, 25 et 32 boutiques réparties sur plusieurs villes. Cela représente 161,776M€ investis et 7,695% de frais en moyenne (dont un achat de 3,70 M€ - 7 boutiques - supportant 9,99% de frais, un achat de 8,47M€ – pour 25 boutiques - supportant 9,05% de frais).

 

Au bilan, ce patrimoine aux Pays-Bas est valorisé à 355,41M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits, marquant que les investissements aux Pays-Bas ont progressé de 0,376% hors droits.

 

RECAPITULATIF PAR ANNEE :


Selon ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 concernant la répartition du patrimoine par région, on peut déduire le tableau ci-après.

Ce tableau évalue la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.

En comparant les valeurs au prix d’achat HD des biens concernés, on observe dans la dernière colonne l’évolution enregistrée chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on observe un équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent à peu près leur valeur d’achat hors frais et droits :

 

Année

Valeur vénale totale de la SCPI

Pourcentage étranger

Valeur vénale des achats à l’étranger

Prix d’achat étranger HD

Evolution valeur vénale/prix achat biens à l’étranger

2012

1 394 790 295

2,4%

33 474 967

35 441 536

-5,55% à fin 2012

2013

1 543 462 400

4%

61 738 496

61 716 881

+0,35% à fin 2013

2014

1 800 680 099

8,3%

149 456 448

147 496 429

+1,33% à fin 2014

2015

2 106 383 450

13,1%

275 936 232

273 106 906

+1,036% à fin 2015

2016

2 353 792 500

16%

376 606 800

391 230 348

-3,74% à fin 2016

2017

2 692 527 882

20,5%

551 968 216

553 006 350

-0,19% à fin 2017

 

 

Observons que depuis le dernier rapport annuel 2017, Immorente publie la répartition du patrimoine à l'étranger par pays, ce qui permet d'en déduire la valorisation pour chaque pays rappelé au début de ce document.

 

Observations de synthèse :

 

Le patrimoine de Immorente a été multiplié par près de 2 en 5 ans.
Les investissements à l'étranger dépassent les 550M€ et représentent plus de 20% du patrimoine de la SCPI.


Ils ont été acquis avec 8,34% de frais en moyenne contre 5,96% pour les investissements en France (hors indirect).

 

Ceci étant posé, deux tableaux de synthèse dressés lors de l’inventaire des frais liés aux acquisitions suscitent la perplexité :

 

1.    Le tableau recensant les biens acquis en Belgique et présentant des niveaux de frais situés de plus de 13% à plus de 20%.

 

2.    Le tableau recensant les biens acquis aux Pays Bas et présentant des niveaux de frais supérieurs à 8%.

 

Un tel niveau de frais lors d'acquisitions ne doit-il pas d'une part être précisé dans la Note d'Information du fonds et d'autre part explicité s'agissant des composantes de ces frais ?

 

De tels niveaux ne se rencontrent pas en France, du moins de manière usuelle.

Ils semblent s'écarter aussi de la moyenne européenne.

 

Dès lors que les évaluations de ces acquisitions ne progressent pas ou peu, voire régressent, quel peut être l’intérêt pour les associés d’y procéder ?

 

Il s’agit donc de comprendre pourquoi 87 biens sur 166 supportent plus de 8% de frais aux Pays-Bas et 32 sur 52 supportent plus de 13% de frais en Belgique.

 

Il reste également à établir si les acquisitions ont réellement constitué des opportunités pour les associés de la SCPI, ce qui reste à démontrer par une analyse critique des évaluations.

S'agissant du tableau ci-après relatif aux biens acquis aux Pays-Bas, lorsque les ont été achetés le même jour (dans le cadre d'un portefeuille) ils sont regroupés sur fond de couleur jaune ou bleu par alternance, le total apparaissant en rouge sur la dernière ligne.

 

Si le fond est blanc, il s'est agi d'un achat unique.

IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.

 

Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.