INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Difficile à croire mais c'est ce qui est écrit

Septembre 2018.

 

En prenant pour source les rapports annuels successifs, un visiteur a bien voulu nous communiquer l’analyse suivante qui nous paraît digne d’intérêt concernant les investissements de la SCPI IMMORENTE2 hors de France (de fait limité à la Belgique à ce jour)  :

 

VILLE

CP

Adresse

Locataires

Date achat

Prix achat HD

Frais

Prix de revient

BRUXELLES

1020

Rue Marie-Christine 216

Vision Centers

268

30/03/2012

450 000

88 575

19,68%

538 575

BRUXELLES

1070

Place de la vaillance 1

Multipharma

93

24/04/2012

460 000

89 023

19,35%  

549 023

NIVELLES

1400

Rue de Namur 48

SANSPOUX Véronique

124

16/05/2012

400 000

71 324

17,83%

471 324

BRUXELLES

1083

Avenue de Jette, 235

Adecco

153

01/06/2012

370 000

53 457

14,45%

423 457

MONS

7000

Grand Rue, 27

Libre

90

09/11/2012

980 000

159 215

16,25%

1 139 215

BRUXELLES

1020

Place Emile Bockstael 1/3

Multipharma

95

17/12/2012

240 000

52 600

21,92%

292 600

TOTAL

2 900 000

514 194

17,73%

292 600

 

Six achats ont été réalisés entre le 30 mars et le 17 décembre 2012 moyennant un montant de 2,9 millions € hors droits.

 

Ils sont assortis de 17,73% de frais en moyenne.

 

Ce patrimoine est valorisé à 1,37 millions au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.

En Belgique il semble usuel de supporter des frais d'acquisition de 10 à 12,5%.

 

Dès lors, pourquoi davantage ?

 

On note en effet que ces frais ont dépassé 14% pour toutes les acquisitions et ont même atteint un montant en première analyse exorvitant de près de 22% pour l'un des biens (Bruxelles Place Emile Bockstael acheté le 17 décembre 2012).


De manière concomittante, ce patrimoine a perdu beaucoup de valeur hors frais.

 

Le dernier rapport annuel (exercice 2017) manque de précision. Il est donc difficile à interpréter et la société de gestion devra être questionnée.

 

Quoiqu'il en soit, il semble que les investissements en Belgique ont perdu au moins près de 33% - et possiblement près de 53% - de leur valeur hors droits !

 

Une autre donnée imprécise est celle de  la superficie de ce patrimoine qui se serait réduite de 822m² à 606m² de 2016 à 2017.

 

Cela signifierait-il que les achats de Bruxelles, le 24 avril 2012, et de Nivelles, le 16 mai 2012, auraient été vendus ? Ou s'agit-il d'erreurs dans les chiffres publiés ?

 

A ce stade aucune explication satisfaisante n’a été trouvée dans le rapport annuel et la société de gestion devra là aussi être questionnée.

 

Sur le fond diffus d'un questionnement global : pourquoi des achats apparemment surpayés et si grassement commissionnés ?

RECAPITULATIF PAR ANNEE :


Selon ce qui est publié dans les rapports annuels de 2014 à 2017 concernant la répartition du patrimoine par région, on peut déduire le tableau ci-après qui évalue la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.


En comparant les valeurs au prix d’achat hors droits des biens concernés, on observe dans la dernière colonne l’évolution enregistrée chaque année pour le patrimoine à l’étranger.


On observe que globalement, les achats en Belgique ont rapidement perdu plus de 20% !

 

Cette baisse s’arrêtera-t-elle et si oui, à quel niveau ?

 

En 2014 il a fallu introduire deux lignes car la valeur vénale du patrimoine de Immorente2 est différente selon qu'on considère les données fournies dans le rapport annuel 2014 ou dans le rapport annuel 2015, la version 2015 étant plus favorable au patrimoine belge que la version 2014.

Y aurait-il une raison ?

 

Année

Valeur vénale totale de la SCPI

Pourcentage étranger

Valeur vénale des achats à l’étranger

Prix d’achat étranger HD

Evolution valeur vénale/prix achat biens à l’étranger

2013

31 575 000

7,2%

822m²

2 273 400

2 900 000

-21,6% à fin 2013

2014

43 555 247 (RA2014)

44 630 000 (RA2015)

5,6%

822m²

2 439 094

2 499 280

2 900 000

-15,89% à fin 2014

-13,82% à fin 2014

2015

54 822 000

4,2%

822m²

2 302 524

2 900 000

-20,6% à fin 2015

2016

64 803 000

3,41% 822m²

2 209 782

2 900 000

-23,8% à fin 2016

2017

78 265 000

1,75%

822m² ?

1 369 638

2 900 000

-52,77% à fin 2017

2017

78 265 000

1,75%

606m² ?

1 369 638

2 040 000

-32,86% à fin 2017

 

IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.

 

Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.