INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Effet de mode ? Ou pas seulement ?

La mi-2017 semble un moment opportun pour effectuer un point sur une SCPI originale : NOVAPIERRE ALLEMAGNE, créée en 2014 par trois protagonistes principaux et qui s'est rapidement développée :

 

Ses initiateurs sont :

 

. La SIIC PAREF, maison mère de PAREF Gestion.

. Internos Global Investors (*)

. APICIL Assurances.

 

Son gérant, PAREF Gestion, dont la maison mère PAREF est devenue filiale de l'un des plus grands fonds privés chinois, FOSUN International (**), s’appuie sur Internos Global Investor pour la recherche et la gestion des biens et des locataires en Allemagne.

 

Il s'agit donc d'un système construit sur la délégation (dont chacun est libre de penser ce qu'il veut, en matière de SCPI).

 

2. Nous ne cachons pas en préambule redouter une surchauffe de la collecte, pour des motifs qui se comprendront ci-après.

 

En 2016, la capitalisation a doublé et le patrimoine a triplé (effet de l'emprunt), croissance qui devrait se poursuivre de manière comparable en 2017 et 2018.

A la mi-2017, 40 millions d'euros d’acquisitions sont déjà actés et le reste de la collecte pourrait être engagé de manière plus satisfaisant qu'au second trimestre 2016 quand la collecte avait dû être suspendue jusqu’à pouvoir acquérir.

 

3. La SCPI constitue son patrimoine en Allemagne, sous forme de centres commerciaux situés à0 proximité d'agglomérations importantes mais sans être la demi-douzaine de mégalopoles.

 

4. S'agissant de baux commerciaux, le contexte règlementaire et contractuel diffère fortement entre la France et l'Allemagne où la voie contractuelle est fortement privilégiée, l'encadrement par la loi étant limité.

 

Ni le système 3-6-9, ni les notions de fond de commerce, de pas de porte, de droit à renouvellement n'y ont cours.

 

Les baux ont souvent une durée ferme longue. L'absence de droit du locataire au renouvellement supprime la notion historique bien française de pas de porte.

 

Les indexations de loyers sont contractuelles et donc différenciées.

La situation du marché les modère car locataire et propriétaire trouvent intérêt aux baux fermes de longue durée (en novation ou renouvèlement). La durée peut être négociée avant la fin du bail tout comme les clauses de révision du loyer sur la base de critères souples et variés, précédemment établis.

 

5. Les SCPI concurrentes sur le marché allemand investissent sur des biens de nature différente.

 

Le levier de la dette (1% d'intérêt ; 6% ou plus de revenu) est largement utilisé puisqu'un quart du patrimoine a été acquis à crédit.

 

Les locataires sont souvent des sociétés de renom (ALDI ; EDEKA ; LIDL ; REWE) en direct et non pas sous forme de franchise, plus risquée.

 

Contrairement à ce qui s'imagine parfois en France, le pouvoir d'achat et la population sont en croissance du fait de l'activité économique et des mouvements migratoires.

 

6. Une relative consanguinité règne au sein du conseil de surveillance, ce qui peut être considéré comme un élément d'autocontrôle - jamais souhaitable pour qui a l'expérience des SCPI.

 

Parmi les sept membres du conseil de surveillance initial figuraient APICIL, PAREF, PARUS, filiale de PAREF (?!) et Internos Global Investors.

 

Après l'Assemblée Générale 2017, le conseil de surveillance comporte neuf membres (dont PARUS ne fait plus partie).

 

Ce sujet semble à surveiller.

 

7. Au titre de 2017, la SCPI prévoit trois acomptes de 3,00 euros et un solde espéré supérieur, sans plus de précision.

 

La société de gestion semble très satisfaite de son initiative et considérer que tout se déroule on ne peut mieux.

 

Ce qu'il reste à vérifier.

Quoiqu'il en soit et selon des informations convergentes, de gros porteurs lourdement fiscalisés arbitrent des lignes de SCPI de bureau en faveur de cette récente Walkyrie de l'épargne immobilière.

 

Le temps dira progressivement quoi en penser (sans omettre une SIIC française exposée de manière sensible au marché de l'immobilier résidentiel allemand).

(*) : Selon sa fiche juridique, Internos Global Investors, 36 avenue Hoàche 75008 Paris, est une SASU - société par actions simplifiée à associé unique - créee en septembre 2011 et spécialisée dans le secteur d'activité de la gestion de fonds.

 

(**) : Selon WIKIPEDIA, FOSUN International est le plus grand conglomérat privé chinois, dont le siège social se trouve à Shanghai.

 

Le groupe est divisé en 3 grands domaines d'activités :

 

. La santé (nutrition, environnement, recherche et développement en pharmacie, distribution pharmaceutique, services médicaux y compris hôpitaux, soin aux personnes âgées, outils de diagnostique).

 

. La finance (asset management, assurances, finances en ligne).

 

. Le divertissement (sport et jeux, mode, tourisme).