INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS
INVESTIR DANS LES SUPPORTS IMMOBILIERS

Patrimoine acquis en Belgique

Septembre 2018.

 

Beaucoup de monde au sein des SCPI se gargarise d'acquisitions hors de France.

Notamment en Belgique.

Jusqu'à avoir un drôle de Chat peu divertissant dans la gorge.

 

Il pourrait en aller ainsi de SOFIPIERRE.

 

Avant d'examiner le tableau ci-après, on pourra lire utilement la présentation d'une problématique comparable concernant un patrimoine beaucoup plus large, sélectionné par la même société de gestion.

 

L'analyse spécifique à SOFIPIERRE peut s'en trouver plus parlante.   

Entre le 25 mai 2011 et le 6 novembre 2014, six acquisitions ont été effectuées en Belgique pour un montant hors droits de 6,155 M€ et ont supporté 13,85% de frais en moyenne.

Ce patrimoine en Belgique est valorisé à 4,948 M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.

Il représente alors 4,08% des 121,276M€ du total de la SCPI, soit un pourcentage notoirement moindre que lors des acquisitions successives.

En Belgique il serait usuel de constater des frais d'acquisition compris entre 10 à 12,5%.

Une telle proportion qui n’est pas familière pour des français sera à vérifier.

 

Quoiqu’il en soit, une telle fourchette est largement dépassée en ce qui concerne SOFIPIERRE puisque les frais liés aux acquisitions ont dépassé les 16% pour 2 achats et sont en moyenne de 13,85% pour les 6 investissements réalisés.

 

Chaque pourcent d’écart représentant des montants considérables, un tel écart suscite la perplexité. Cela d’autant plus que ce patrimoine en Belgique a perdu près de 20% de sa valeur hors frais à la fin 2017 soit environ 6 ans après le début de sa constitution.

 

Il faudrait par conséquent, en y incluant les frais, que la valorisation des actifs en Belgique progresse de 41,61% pour rattraper l’argent investi dans ce pays – et encore en monnaie courante ; pas en monnaie constante.

Autant dire qu’il faudra beaucoup de temps pour y parvenir si cela advient un jour.

Une question surgit tout à coup : si on voit bien quel a pu être l’intérêt de la société de gestion et de ceux qu’elle rémunère aux frais des associés, où se situe l’intérêt de ces derniers ?

Pourquoi des achats apparemment surpayés et si grassement commissionnés ?

Cette question en appelle d'autres qu'il s'agira de renseigner. 

IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.

 

Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.