aidescpi/ - Hors de France

Patrimoine en Belgique, Pays-Bas et Allemagne

Investissements hors de france, dans l’ordre chronologique de réalisation.

Trois achats ont été réalisés en Belgique entre le 31 mars 2011 et le 14 août 2013 (surlignés en jaune).

Quatre achats répartis sur quinze biens aux Pays-Bas entre le 29 décembre 2014 et le 22 mai 2017 (surlignés en bleu).

Un achat en Allemagne le 21 septembre 2017 (surligné en vert).

Les frais sonrt exprimés en pourcentage de la valeur d’achat hors droits.

Les données de base proviennent du rapport annuel 2017.

Trois acquisitions ont eu lieu en Belgique entre le 31 mars 2011 et le 14 août 2013 (surlignés en jaune).

Quatre acquisitions réparties sur 15 biens ont eu lieu aux Pays-Bas entre le 29 décembre 2014 et le 22 mai 2017 (surlignés en bleu).

Une acquisition a eu lieu en Allemagne le 21 septembre 2017 (surligné en vert).

En rouge, dans la colonne des frais, figure le pourcentage qu’ils représentaient par rapport à la valeur d’achat hors droits.

On notera le niveau de frais très élevé grevant l'acquisition de Mons, en Belgique. On se perd en conjectures sur ce qui peut en faire l'intérêt.

TABLEAU DU PATRIMOINE A L’ETRANGER :

(En additionnant les superficies au sein de chaque bien).

Ville	CP	Adresse	Surface m²	Date Achat	Prix d'achat	Frais achat	Prix total
MONS (Belgique)	7000	22 rue de la Chaussée	85	31/03/2011	491 000	90 475 18,43%	581 475
LA LOUVIERE	7100	129 Chaussée Paul Houtart	4629	12/10/2011	6 250 000	798 783 12,78%	7 048 783
MECHELEN	2800	Oscar Van Kesbeeckstraat 2	1112	14/08/2013	1 540 000	197 988 12,86%	1 737 988
VENLO	5911	KleineBeekstraat 2-Vleesstraat 81-85	5028	29/12/2014	6 190 000	488 240 7,89%	6 678 240
ALPHEN AAN DEN RIJN	2406 CE	Van Mandersloostraat 98-100	456	10/11/2015	1 230 600	122 107 9,92%	15 031000
BERGEN OP ZOOM	4611 PE	Zuivelstraat 35	1292	10/11/2015	1 880 000 251 450	197 630 9,27%
DORDRECHT	3311 NE	Sarisgang 6-12	1041	10/11/2015	4 280 000 188 100	427 846 9,58%
OSS	5341 CW	Heuvel 16-18	505	10/11/2015	1 300 000 230 450	139 908 9,14%
ROTTERDAM	3012 ED	Korte Lijnbaan 26	551	10/11/2015	3 005 500	292 855 9,74%
VENLO	5911 GM	Lomstraat 39	442	10/11/2015	1 190 000 168 900	125 655 9,25%
NIJMEGEN	6538 SX	Wychenseweg	20181	16/06/2016	22 300 000	1 803797 8,09%	24 103 797
DELFT	2611 DC	Vestpoort 1	194	22/05/2017	1 457 711	138 995 9,54%	1 596 706
DELFT	2611 DC	Vestpoort 51	105	22/05/2017	682 673	65 094 9,54%	747 767
DELFT	2611 DC	Bastiaanplein 2	507	22/05/2017	1 624 120	160 883 9,91%	1 785 003
DELFT	2611 DC	Vestpoort 1b	180	22/05/2017	993 894	94 769 9,54%	1 088 663
DELFT	2611 DC	Bastiaanpoort 2	244	22/05/2017	1 332 242	127 032 9,54%	1 459 273
DELFT	2611 DC	Bastiaanplein 2-6	913	22/05/2017	2 087 177	199 016 9,54%	2 286 193
DELFT	2611 DC	Vestpoort 1a	210	22/05/2017	1 272 184	121 305 9,54%	1 393 489
DUSSELDORF	40547	Am Seestern 8	16418	21/09/2017	48 060 000	3 505165 7,29%	51 565 165
TOTAL					108 006 001	9 097 543 8,42%	117 103 544

Ce sont 8,281 millions € qui ont été investis en Belgique avec en moyenne 13,13% de frais, ce qui représente 7,67% des achats à l’étranger ou encore 0,82% du patrimoine de Efimmo1.

51,665 millions € ont été investis au Pays-Bas avec en moyenne 8,72% de frais, ce quia représente 47,84% des achats à l’étranger ou encore 5,11% du patrimoine de Efimmo1.

48,06 millions € ont été investis en Allemagne avec en moyenne 7,29% de frais, ce qui représente 44,50% des achats à l’étranger ou encore 4,75% du patrimoine de Efimmo1.

Le total est de 108M€ hors droits soit 10,68% de la valeur totale du patrimoine de Efimmo1.

Ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 concernant la répartition du patrimoine par région permet de déduire par année la valeur vénale des biens à l’étranger en se fondant sur le pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.

En comparant cette valeur vénale au prix d’achat hors droits de ces biens, il est possible de mentionner en dernière colonne l’évolution constatée à la fin de chaque année.

Globalement on constate un équilibre puisque les valeurs d’expertise à la fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent un peu moins de 1% de progression par rapport à leur valeur d’achat hors frais et droits.

Année	Valeur vénale totale de la SCPI	Pourcentage étranger	Valeur vénale des achats à l’étranger	Prix d’achat étranger HD	Evolution valeur vénale/prix achat biens à l’étranger
2012	571 481 000	1,26%	7 200 660	6 741 000	+6,82% à fin 2012
2013	652 869 900	1,35%	8 813 744	8 281 000	+6,43% à fin 2013
2014	716 462 124	2,16%	15 475 582	14 471 000	+6,94% à fin 2014
2015	831 453 900	3,56%	29 599 759	29 502 000	+0,33% à fin 2015
2016	921 756 700	5,63%	51 894 902	51 802 000	+0,18% à fin 2016
2017	1 103 503 910	9,88%	109 026 186	108 006 001	+0,94% à fin 2017

Il va de soi que la société de gestion devra communiquer les évaluations par immeubles pour le suivi plus aisé de ce patrimoine.

IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.

Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.