Difficile à croire mais c'est ce qui est écrit
Septembre 2018.
En prenant pour source les rapports annuels successifs, un visiteur a bien voulu nous communiquer l’analyse suivante qui nous paraît digne d’intérêt concernant les investissements de la SCPI IMMORENTE2 hors de France (de fait limité à la Belgique à ce jour) :
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VILLE |
CP |
Adresse |
Locataires |
m² |
Date achat |
Prix achat HD |
Frais |
Prix de revient |
|
BRUXELLES |
1020 |
Rue Marie-Christine 216 |
Vision Centers |
268 |
30/03/2012 |
450 000 |
88 575 19,68% |
538 575 |
|
BRUXELLES |
1070 |
Place de la vaillance 1 |
Multipharma |
93 |
24/04/2012 |
460 000 |
89 023 19,35% |
549 023 |
|
NIVELLES |
1400 |
Rue de Namur 48 |
SANSPOUX Véronique |
124 |
16/05/2012 |
400 000 |
71 324 17,83% |
471 324 |
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BRUXELLES |
1083 |
Avenue de Jette, 235 |
Adecco |
153 |
01/06/2012 |
370 000 |
53 457 14,45% |
423 457 |
|
MONS |
7000 |
Grand Rue, 27 |
Libre |
90 |
09/11/2012 |
980 000 |
159 215 16,25% |
1 139 215 |
|
BRUXELLES |
1020 |
Place Emile Bockstael 1/3 |
Multipharma |
95 |
17/12/2012 |
240 000 |
52 600 21,92% |
292 600 |
|
TOTAL |
2 900 000 |
514 194 17,73% |
292 600 |
|||||
Six achats ont été réalisés entre le 30 mars et le 17 décembre 2012 moyennant un montant de 2,9 millions € hors droits.
Ils sont assortis de 17,73% de frais en moyenne.
Ce patrimoine est valorisé à 1,37 millions
au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits.
En Belgique il semble usuel de supporter des frais d'acquisition de 10 à 12,5%.
Dès lors, pourquoi davantage ?
On note en effet que ces frais ont dépassé 14% pour toutes les acquisitions et ont même atteint un montant en première analyse exorvitant de près de 22% pour l'un des biens (Bruxelles Place Emile Bockstael acheté le 17 décembre 2012).
De manière concomittante, ce patrimoine a perdu beaucoup de valeur hors
frais.
Le dernier rapport annuel (exercice 2017) manque de précision. Il est donc difficile à interpréter et la société de gestion devra être questionnée.
Quoiqu'il en soit, il semble que les investissements en Belgique ont perdu au moins près de 33% - et possiblement près de 53% - de leur valeur hors droits !
Une autre donnée imprécise est celle de la superficie de ce patrimoine qui se serait réduite de 822m² à 606m² de 2016 à 2017.
Cela signifierait-il que les achats de Bruxelles, le 24 avril 2012, et de Nivelles, le 16 mai 2012, auraient été vendus ? Ou s'agit-il d'erreurs dans les chiffres publiés ?
A ce stade aucune explication satisfaisante n’a été trouvée dans le rapport annuel et la société de gestion devra là aussi être questionnée.
Sur le fond diffus d'un questionnement global : pourquoi des achats
apparemment surpayés et si grassement commissionnés ?
RECAPITULATIF PAR ANNEE :
Selon ce qui est publié dans les rapports annuels de 2014 à 2017 concernant la répartition
du patrimoine par région, on peut déduire le tableau ci-après qui évalue la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la
SCPI.
En comparant les valeurs au prix d’achat hors droits des biens concernés, on observe dans
la dernière colonne l’évolution enregistrée chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
On observe que globalement, les achats en Belgique ont rapidement perdu plus de 20% !
Cette baisse s’arrêtera-t-elle et si oui, à quel niveau ?
En 2014 il a fallu introduire deux lignes car la valeur vénale du patrimoine de Immorente2 est différente selon qu'on considère les données fournies dans le rapport annuel 2014 ou dans le rapport annuel 2015, la version 2015 étant plus favorable au patrimoine belge que la version 2014.
Y aurait-il une raison ?
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Année |
Valeur vénale totale de la SCPI |
Pourcentage étranger |
Valeur vénale des achats à l’étranger |
Prix d’achat étranger HD |
Evolution valeur vénale/prix achat biens à l’étranger |
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2013 |
31 575 000 |
7,2% 822m² |
2 273 400 |
2 900 000 |
-21,6% à fin 2013 |
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2014 |
43 555 247 (RA2014) 44 630 000 (RA2015) |
5,6% 822m² |
2 439 094 2 499 280 |
2 900 000 |
-15,89% à fin 2014 -13,82% à fin 2014 |
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2015 |
54 822 000 |
4,2% 822m² |
2 302 524 |
2 900 000 |
-20,6% à fin 2015 |
|
2016 |
64 803 000 |
3,41% 822m² |
2 209 782 |
2 900 000 |
-23,8% à fin 2016 |
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2017 |
78 265 000 |
1,75% 822m² ? |
1 369 638 |
2 900 000 |
-52,77% à fin 2017 |
|
2017 |
78 265 000 |
1,75% 606m² ? |
1 369 638 |
2 040 000 |
-32,86% à fin 2017 |
IMMORENTE, SOFIPIERRE, SELECTIRENTE, EFIMMO1, IMMORENTE2 ont fait l'objet d'analyses comparables de leur patrimoine hors de France.
Ces analyses ont fait l'objet d'articles distincts dont certaines commentaires sont communs. Il sera avantageux d'en prendre connaissance pour se forger une opinion plus complète.
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